Un calendrier des passoires maintenu mais assoupli
À 50 jours avant l’échéance du 1er janvier 2025, une proposition de loi vient d’être déposée pour clarifier le calendrier des passoires thermiques. Téléguidé par le ministère du Logement, ce texte de loi apporte de nouvelles dérogations tout en préservant les échéances de la loi Climat et résilience. Décryptage.
Des assouplissements calqués sur les réalités du parc locatif
Rappelons tout d’abord que cette proposition de loi transpartisane déposée par les députés Bastien Marchive et Iñaki Echaniz prévoit avant tout le maintien du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques en vigueur. A savoir l’interdiction de location des logements G au 1er janvier 2025, des logements F au 1er janvier 2028 et des logements E au 1er janvier 2034. Le maintien du calendrier actuel fait en effet consensus à l’Assemblée, en témoigne le rejet fin octobre d’une proposition de loi de suppression. Plutôt qu’un décalage de ces échéances, le texte fait le choix d’introduire des assouplissements ciblés afin de pallier les réalités du parc locatif, pour tous les logements ou pour les seules copropriétés :
Une dérogation ad hoc pour les copropriétés
- S’agissant spécifiquement des logements en copropriété, dont 65% sont des passoires thermiques dans le parc locatif privé, le texte prévoit une possibilité de suspendre l’échéance de l’interdiction. Dans quels cas ? Lorsque l’AG de copropriété aura voté la réalisation de travaux – non encore réalisés – mais devant permettre d’améliorer la classe énergétique du logement. Un amendement à la proposition de loi pourrait être déposé afin de limiter cette clause suspensive pour une durée de 3 ans.
Les autres dérogations pour tous les logements
- Premièrement, le calendrier d’interdiction ne s’appliquerait plus aux logements ayant fait l’ensemble des travaux de rénovation énergétique possibles (en tenant compte des contraintes) mais n’ayant pas permis d’améliorer leur classe DPE. Mais attention, cet assouplissement ne s’appliquera pas aux logements classés G+, déjà interdits de locatif depuis le 1er janvier 2023.
- Deuxièmement, la proposition de loi souhaite inscrire comme dérogation les cas où l’absence de travaux ne repose pas sur des contraintes techniques mais sur le locataire. Ainsi lorsqu’un locataire en place fait obstacle à la réalisation de travaux rénovation énergétique dans son logement, il ne pourra se prévaloir des droits attachés à l’interdiction de location. Exemple : dans le cas où un locataire refuserait pour X ou Y raison l’isolation par l’intérieur de son logement.
Une meilleure protection des locataires
C’est l’une des questions régulièrement posée sur le calendrier : quels sont les contrats de location concernés visés par l’interdiction ? Pour y répondre, le texte entend préciser dans la loi que seuls les nouveaux contrats de location, c’est-à-dire signés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025, sont visés par le champ de l’interdiction. Les contrats en cours d’exécution ne sont pas donc concernés. Exemple : pour un logement classé G loué depuis le 15 février 2024 pour une durée de 3 ans, l’interdiction de location ne rentrera en vigueur qu’à compter du 15 février 2027.
Ensuite, alors que les loyers des logements classés F et G sont déjà gelés depuis le 24 août 2022, la proposition de loi entend aller plus loin. Elle entend ainsi offrir au juge la possibilité du minorer le loyer en vigueur jusqu’à la réalisation de travaux permettant d’améliorer la classe énergétique du logement. Un locataire pourrait donc demain obtenir une réduction du loyer à hauteur de la surcharge de sa facture énergétique compte tenu de l’indécence de son logement. Une possibilité que la jurisprudence devra préciser en cas d’adoption de cette mesure.
Un contre la montre avant le 1er janvier 2025
La proposition de loi a reçu le soutien de la ministre du Logement Valérie Létard avant même son dépôt au Parlement. L’échéance du 1er janvier 2025 arrivant à grand pas, il est probable que le Gouvernement engagera donc la procédure accélérée sur ce texte. Déposée jeudi soir dernier à l’Assemblée nationale, le texte sera examiné par la commission des affaires économiques fin novembre, avant un examen en séance publique le 2 décembre selon des sources concordantes. En cas d’adoption par les députés, le texte sera transmis pour examen au Sénat, avant la convocation d’une commission mixte paritaire.