Passoires thermiques : un délai supplémentaire pour rénover et louer ?

C’est une annonce qui ne passe pas inaperçue pour les propriétaires de passoires thermiques : le gouvernement souhaite leur permettre de relouer ces logements, s’ils s’engagent à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires ? Conditions, calendrier : on fait le point.

La question du logement est un enjeu « qui ne peut pas attendre ». Pour y faire face, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté le 23 avril dernier un projet de loi sur le logement, qui devrait être examiné à l’été par les députés.

Ce texte comprend plusieurs mesures, dont une qui concerne particulièrement les propriétaires de passoires thermiques.

Pour rappel, la location des logements les plus énergivores est soumise à une interdiction progressive :

• Depuis le 1er janvier 2023 pour les logements classés G+ au DPE
• Depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G au DPE
• Dès le 1er janvier 2028 pour les logements classés F au DPE
• Dès le 1er janvier 2034 pour les logements classés E au DPE

👉 À noter :
Cette interdiction ne s’applique pas aux baux en cours, et entre donc en vigueur lorsque le bail arrive à échéance.

Selon les statistiques officielles, au 1er janvier 2025, la France comptait :

• 453 000 logements du parc locatif privé classés G, et donc soumis à l’interdiction de location actuellement

• 693 000 logements classés F, qui seront soumis à l’interdiction à partir de 2028

À noter que la révision du diagnostic de performance énergétique (DPE) favorisant l’électricité dans son calcul, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, a fait sortir du statut de passoires thermiques un certain nombre de logements.

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Avec ce projet de loi, le gouvernement souhaite assouplir ces contraintes, afin de réduire la pénurie de logements sur le marché locatif.

Pour cela, il veut permettre aux propriétaires de relouer les habitations considérées comme passoires thermiques, c’est-à-dire ayant une étiquette de DPE de niveau F ou G.

Mais en échange d’une contrepartie ! Pour obtenir cette autorisation, les propriétaires devront s’engager à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique :

• Dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles
• Dans un délai de 5 ans pour les appartements en copropriété

Avec cette mesure, le gouvernement estime que 650 à 700 000 logements seraient remis sur le marché locatif d’ici 2028.

Reste à savoir dans quelles conditions ces locations s'effectueront pour les propriétaires bailleurs. La secrétaire nationale des Écologistes, Marine Tondelier, a ainsi émis le souhait que les loyers soient très encadrés et réduits de 30 % pour ces logements, « y compris dans les zones où ils sont déjà encadrés, (...) pour compenser le désagrément d'être exposés à de fortes chaleurs l'été, au froid et l'humidité l’hiver », a-t-elle ainsi déclaré sur RTL.

Si elle est adoptée, cette mesure laisserait donc un délai supplémentaire aux propriétaires de passoires thermiques pour réaliser les travaux de rénovation énergétique, inévitables pour améliorer le DPE de leur logement.

Pour autant, attendre n’est pas nécessairement la stratégie la plus rentable si vous êtes propriétaire d’un des logements concernés, surtout ceux classés F - encore autorisés à la location jusqu’à 2028.

En effet, les aides à la rénovation énergétique sont aujourd’hui particulièrement avantageuses. Mais dans un contexte où elles évoluent régulièrement, il est difficile de savoir si leur montant sera tout aussi élevé dans les prochaines années, voire même si des aides seront toujours disponibles pour les propriétaires.

Pour optimiser la gestion de votre bien, il est donc plus intéressant de profiter des aides actuelles et de vous lancer dès à présent dans votre projet de rénovation énergétique, qui vous permettra par ailleurs de revaloriser votre bien, et donc de le louer à un loyer plus intéressant.