Passoires thermiques : de l’interdiction à l’autorisation sous conditions

La semaine dernière le Premier ministre et son ministre du Logement ont annoncé, à la surprise générale, le souhait du Gouvernement d’assouplir considérablement le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques. Une mesure qui ne manquera pas de faire débats lors de son examen au Parlement cet été et qui soulève pour l’heure encore beaucoup d’interrogations. Décryptage.

Ce retour des passoires sur le devant de la scène ne vient pas de nulle part. Cet assouplissement de l’interdiction de location prévue par la loi Climat et Résilience se veut « pragmatique et raisonnable » selon le Premier ministre, qui souligne que l’interdiction de location des passoires serait à l’origine de la pénurie de logements sur le marché locatif. Un constat qu’il convient de nuancer : la France comptait au 1^er janvier 2025 :  453 000 logements classés G et 693 000 logements classés F au sein du parc locatif privé. Alors que les logement G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, rappelons que l’interdiction ne s’applique pas aux baux en cours et que la récente révision du DPE, vis-à-vis du coefficient de conversion de l’électricité, a déjà permis de sortir du statut de passoires un nombre important de logements.

Plutôt que reporter les échéances du calendrier, l’exécutif a fait le choix de transformer l’interdiction de location en régime d’autorisation sous conditions. Concrètement le Gouvernement prévoit d’autoriser les propriétaires de passoires à relouer ces logements en dépit de l’interdiction de location si ces derniers s’engagent à réaliser des travaux sous un délai imparti (3 ans en maison individuelle, 5 ans pour les copropriétés). Un changement de paradigme impliquant de réviser le cadre de la loi Climat et Résilience, au travers d’un projet de loi Logement qui sera examiné au Parlement cet été promet Sébastien Lecornu.

Va-t-on assister cet été au détricotage du calendrier des passoires ? C’est le risque quand on sait que ce sujet cristallise les débats au Parlement, à l’image de la question des ZFE dont le Parlement a voté la suppression dans la future loi de simplification de la vie économique. Un tel scénario appliqué au calendrier des passoires ne serait pas inédit. Déjà en janvier 2025, lors de l’examen de la PPL Marchive-Echaniz qui visait déjà à assouplir le calendrier, le texte avait dû être retiré en urgence après que l’opposition eut voté la suppression de son article unique pour marquer son opposition à l’interdiction de location. Nul doute que les opposants au calendrier des passoires seront mobilisés dans leurs amendements lors de l’examen du texte.

D’ici là, le futur projet de loi soulève plusieurs interrogations concernant la forme que prendra cet assouplissement au calendrier. Le délai de « sursis » s’appliquera-t-il à compter de l’entrée en vigueur de l’interdiction ou rétroactivement aux logements classés G déjà interdits à la location ? Quelle forme prendra l’engagement du propriétaire ? Devra-t-il s’agir d’un devis signé ou d’une déclaration d’intention de réaliser des travaux ? Cette preuve devra-t-elle être transmise aux services des impôts ? Quelle sanction sera appliquée si le propriétaire ne fait pas les travaux auxquels il s’était engagé ?  Autant de question qui détermineront la portée de cet assouplissement… et les risques de détournement.

Et pour cause : le ministre du Logement a laissé entendre que si les propriétaires ne réalisent pas les travaux dans le délai imparti « les services des impôts reviendront vers eux » pour dénoncer les loyers indument perçus [ndlr, le logement étant considéré comme indécent énergétiquement et donc non-louable]. Faire peser sur les services des impôts la charge de vérifier que les travaux ont bien été réalisés – pour sortir le logement du statut de passoire – impliquerait l’obligation pour les propriétaires bailleurs de déclarer la classe énergétique du logement lors de la déclaration d'occupation de leurs biens immobiliers. Une information essentielle pour assurer l’effectivité de l’avant/après travaux et attester de la décence du logement ainsi loué.

C’est la piste formulée ce week-end par la cheffe des écologistes Marine Tondelier, qui s’est déclarée favorable à la proposition du Gouvernement à la condition que les loyers des passoires ainsi remises sur le marché y soient 30% moins chers. Une proposition adoubée par la Fondation pour le Logement, qui n’est pas sans rappeler un garde-fou que prévoyait déjà la proposition de loi Marchive-Echaniz. En effet les rapporteurs du texte avaient prévus la possibilité pour le juge de prononcer une réduction de loyer jusqu’à la réalisation des travaux, à hauteur de la surcharge subie par le locataire sur sa facture d’énergie du fait de l’indécence de son logement. Une proposition qui aurait le mérite d’aller plus loin que le gel des loyers des passoires déjà en vigueur depuis août 2022.

Il y a fort à parier que cette proposition aura l’occasion d’être défendue par voie d’amendement à l’occasion de l’examen du projet de loi. Un garde-fou dont devra tenir compte le Gouvernement pour s’assurer d’une majorité sur l’adoption de son futur PJL Logement. Affaire à suivre dans les prochains mois.