Combien reste-t-il de passoires thermiques en France ?

Si la rénovation des passoires thermiques a été soutenue par plusieurs dispositifs et législations ces dernières années, cette période a aussi vu intervenir des changements sur la méthode de calcul, ayant amélioré le DPE de nombreux logements, sans même réaliser de travaux. Alors qu’un nouveau changement entrera en vigueur au 1^er janvier prochain, combien de passoires thermiques compte actuellement le parc immobilier français ? On fait le point.

Depuis la réforme de 2021 qui avait fait du diagnostic de performance énergétique (DPE) un document opposable, engageant juridiquement la responsabilité du vendeur ou du bailleur, valable dix ans, le DPE est devenu un outil stratégique, central dans les politiques autour du logement.

Cette même année, la loi Climat et résilience a introduit un nouveau critère de décence pour louer un logement, vide ou meublé, à titre de résidence principale en France métropolitaine : la performance énergétique. Sur le papier, les logements considérés comme passoires thermiques sont progressivement interdits à la location.

🔎 Le calendrier d’interdiction de location pour les passoires thermiques :
 • Depuis le 1^er janvier 2023 pour les logements G+
 • Depuis le 1^er janvier 2025 pour les logements G
 • Dès le 1^er janvier 2028 pour les logements F
 • Dès le 1^er janvier 2034 pour les logements E

Toutefois, le gouvernement souhaite assouplir ces interdictions, en permettant aux propriétaires de passoires thermiques de remettre en location leur bien sous condition de présenter un contrat de travaux de rénovation signé avec des artisans, les engageant à réaliser ces travaux sous 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les copropriétés. Adopté au Sénat pendant l’été, ce texte de loi sera examiné à l’Assemblée dans les prochaines semaines.

Sur les dernières années, le DPE a connu plusieurs nouvelles réformes, notamment autour de son mode de calcul.

2024 : Une meilleure prise en compte des logements de petites surfaces

Suite à la réforme de 2021, les petits logements, ayant une surface inférieure à 40 m² étaient systématiquement pénalisés par la méthode de calcul du DPE, notamment car ils affichaient des besoins en eau chaude comparables à ceux de logements plus grands. La consommation étant évaluée au mètre carré, elle était surévaluée pour ces petits logements. Plus de 27 % de ces logements étaient de ce fait classés F ou G.

Avec la réforme entrée en vigueur au 1^er juillet 2024, plusieurs évolutions sont venues rectifier le mode de calcul du DPE pour corriger ce biais et permettre une évaluation plus équitable de la performance énergétique des petits logements :

• Un ajustement du coefficient de pondération des consommations fixes, comme le chauffage et l'eau chaude sanitaire, pour les logements de moins de 40 m²
• Une correction spécifique au chauffage pour les logements de moins de 15 m²
• Une augmentation des seuils du DPE pour les logements de moins de 40 m²

Enfin, la réforme de 2024 redéfinit la « surface de référence » en y incluant les vérandas chauffées et locaux convertis en pièces à vivre, pour permettre une évaluation énergétique plus juste et précise.

2026 et 2027 : Des réformes sur le facteur de conversion de l’électricité

Au 1^er janvier 2026, une nouvelle réforme du diagnostic de performance énergétique est entrée en vigueur.

 « Cette évolution permettra de mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et de corriger une inégalité de traitement pénalisant jusqu’ici les logements chauffés à l’électricité, y compris lorsqu’ils ont fait l’objet de travaux de rénovation », avait expliqué Matignon à l’annonce de la réforme. Le mix énergétique comprend en effet 95 % d’électricité décarbonée, selon le bilan 2024 du gestionnaire de réseau RTE.

🔎 Qu’est-ce que le coefficient d'énergie primaire (CEP) ?
Ce coefficient compare l’énergie finale utilisée par le foyer à l’énergie produite, avant qu’elle soit transformée et transportée jusqu’au logement. Ainsi, on considère que pour 1 kWh d’énergie consommée dans une maison, il faut produire 1,9 kWh d’électricité.

Avec l’ancien calcul, les logements chauffés à l’électricité obtenaient de moins bonnes étiquettes énergétiques que des biens équivalents se chauffant avec des énergies fossiles, car ces énergies ne subissent pas de perte lors du transport ou de la transformation, et bénéficient donc d’un coefficient d’énergie de primaire de 1.

Ce coefficient est donc passé au 1^er janvier 2026 de 2,3 à 1,9, faisant ainsi évoluer le classement énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité.

Mais le calcul du DPE va à nouveau évoluer dès le 1^er janvier 2027, à nouveau autour du coefficient appliqué à l’électricité, qui va être abaissé de 1,9 à 1,7.

Les DPE valides ayant été réalisés avant le 1^er janvier 2027 pourront être actualisés sans devoir refaire un diagnostic : les propriétaires pourront se voir délivrer une attestation tenant en compte du nouveau coefficient de l’électricité.

Ces réformes successives ont fait évoluer l’étiquette de nombreux logements, et mécaniquement fait sortir ces derniers de la catégorie de passoires thermiques sans qu’il n’y ait de rénovation énergétique.

Au 1^er janvier 2025, l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) estimait que les passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements ayant une étiquette F ou G au DPE, représentaient 5,4 millions de logements, soit 14,4 % du parc immobilier français, et 3,9 millions de résidences principales (12,7 % du parc de résidences principales). 

À cette date, près de 40 % de la baisse par rapport au 1^er janvier 2024, où l’Observatoire recensait 327 000 passoires thermiques de plus parmi les passoires thermiques, serait imputable à la réforme du calcul du DPE pour les petites surfaces, selon le rapport de 2025.

Selon les estimations, la réforme de 2026 du facteur de conversion de l’électricité aurait entraîné la sortie d’environ 700 000 logements du statut de passoires énergétiques selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, tandis qu’au moment de la réforme, le gouvernement estimait que 850 000 résidences principales classées F ou G et principalement chauffées à l’électricité seraient impactées. Le prochain rapport de l’ONRE devrait être publié d’ici la fin de l’année.

Concernant la prochaine échéance de 2027, l'étude d'impact transmise au Conseil supérieur de l’énergie estime que la réforme devrait entraîner une baisse d’environ 10 % du nombre de résidences principales classées F ou G :

• soit près de 300 000 logements au total
• environ 200 000 actuellement classés F
• et environ 100 000 logements classés G

Entre 1 et 1,15 million de résidences principales seraient donc sorties du statut de passoires thermiques avec les réformes sur le coefficient de conversion de l’électricité de 2026 et 2027

Cela amènerait donc en 2027 le nombre de ces logements énergivores à 2,75 à 2,9 millions de résidences principales, sans compter les logements ayant été rénovés. Cela représente malgré cela 25 à 29 % de moins qu’en 2025, simplement du fait des réformes.