Logement non soumis au DPE : que faut-il savoir ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler du diagnostic de performance énergétique (DPE) notamment lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Il existe de nombreuses obligations et réglementations concernant le DPE, mais savez-vous quels sont les logements qui ne sont pas soumis au DPE ? On vous dit tout dans cet article !
 

En France, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire qui a pour objectif de sensibiliser et d'informer les propriétaires, les acheteurs et les locataires sur la performance énergétique d’un logement. Il est caractérisé par un document donnant — entre autres — deux informations principales :
 

• Une étiquette indiquant le niveau d'émissions de gaz à effet de serre du logement. 
   
• Une étiquette énergie qui donne une estimation de la facture énergétique annuelle du logement. 

Le DPE a plusieurs objectifs clés :
 

• Informer les futurs occupants : afin de comparer les performances énergétiques des différents logements qu’ils visitent. Ils ont à leur disposition une estimation de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre.
   
• Inciter à la rénovation énergétique : grâce au DPE, les propriétaires bénéficient de recommandations pour améliorer la performance énergétique de leur logement.
   
• Sensibiliser à l’impact environnemental : les émissions de CO₂ sont mises en avant dans le DPE, cela sensibilise donc les citoyens à l’impact environnemental en choisissant des logements plus respectueux de l’environnement.

Bien que le DPE soit une obligation pour la plupart des transactions immobilières, certains logements en sont dispensés. Il est essentiel de comprendre quels types de logements ne sont pas concernés par le DPE pour déterminer si vous avez l'obligation de réaliser un DPE ou non. 

1. Les logements saisonniers et résidences secondaires

La dispense du DPE pour les logements saisonniers et les résidences secondaires s’explique par l’occupation ponctuelle de ces biens. Ils n’engendrent pas une consommation énergétique continue contrairement aux résidences principales.
 

Pour être classés comme saisonniers ou résidences secondaires, ces logements doivent remplir certains critères spécifiques :

• Durée d’occupation limitée : le bien ne doit pas être occupé plus de 120 jours par an.
   
• Usage ponctuel : le bien est destiné à des séjours temporaires, et non à une occupation permanente.

Exemples courants que l’on peut citer, ce sont notamment les chalets de montagne, les maisons de vacances au bord de la plage ou les maisons de campagne.

La non soumission au DPE repose sur 3 raisons principales :
 

• Utilisation partielle : la consommation énergétique de ces biens est variable et souvent inférieure à celle des résidences principales, rendant le DPE moins pertinent.
   
• Absence de chauffage permanent : de nombreux logements saisonniers ne disposent pas de systèmes de chauffage ni d'un système de climatisation utilisé tout au long de l'année.
   
• Moindre impact environnemental : l’impact énergétique et environnemental de ces biens est généralement moindre en raison de leur utilisation réduite.
   

2. Les logements d’une surface inférieure à 50 m²

Cette disposition vise principalement les petits biens immobiliers, tels que les studios et les petits appartements, souvent utilisés par des étudiants, des personnes seules ou comme pied-à-terre en ville.
 

La surface inférieure à 50m² est mesurée selon les normes légales, c’est-à-dire la superficie totale des planchers des pièces d'un logement après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
 

Pourquoi les logements ne sont-ils pas soumis au DPE ? Plusieurs raisons à cela :
 

• Usage spécifique : ce sont, souvent, des logements destinés à des usages spécifiques, où l'analyse détaillée de la performance énergétique peut être moins critique.
   
• Impact énergétique réduit : les petits logements consomment généralement moins d'énergie que les grandes maisons ou appartements en raison de leur surface restreinte. 
   
• Simplicité administrative : pour les propriétaires et les gestionnaires de biens, l'exemption simplifie les démarches administratives et réduit les coûts liés à la vente ou à la location.
   

3. Les logements sans système de chauffage

Lorsque les logements ne disposent pas de système de chauffage fixe, l'évaluation de la performance énergique n’est pas pertinente.
 

Un logement sans système de chauffage est défini comme un bien immobilier qui ne dispose pas d'un équipement fixe comme une chaudière, des radiateurs électriques, une pompe à chaleur, ou tout autre système de chauffage centralisé ou individuel.
 

La non-obligation de fournir un DPE est justifiée par :
 

• L’absence de consommation énergétique pour le chauffage : la principale source de consommation énergétique des logements n'est pas présente, rendant le DPE inutile pour évaluer la performance énergétique.
   
• L’usage spécifique : ces logements peuvent avoir des usages spécifiques qui ne nécessitent pas de chauffage, comme les entrepôts, les garages, ou les bâtiments industriels non chauffés.

Les monuments historiques

Les monuments historiques constituent une catégorie particulière de biens immobiliers, en raison de leur caractère patrimonial unique et des contraintes spécifiques de conservation et de rénovation qui les accompagnent. 

Ils peuvent être soit des châteaux ou manoirs, soit des édifices religieux ou des hôtels particuliers.

 Les monuments historiques ne sont pas soumis au DPE pour les raisons suivantes :
 

• Conservation du patrimoine : les travaux de rénovation ou de modification des monuments historiques doivent respecter des normes strictes pour préserver leur intégrité. Ces contraintes rendent difficile l’application des standards actuels de performance énergétique.
   
• Spécificité des matériaux : les matériaux et techniques de construction traditionnels utilisés dans les monuments historiques ne répondent souvent pas aux critères actuels d’isolation thermique et d’efficacité énergétique.
   
• Coûts de mise en conformité : adapter un monument historique aux exigences modernes de performance énergétique peut entraîner des coûts très élevés et parfois irréalisables, en plus de compromettre son caractère patrimonial.
   

Cette exemption protège le patrimoine tout en permettant aux propriétaires et aux acheteurs de prendre des décisions éclairées sur la gestion et la rénovation de ces biens précieux.

Les bâtiments à usage industriel, agricole ou artisanal

Plusieurs facteurs expliquent la non-obligation de DPE pour les bâtiments industriels, agricoles ou artisanaux :
 

• Usage spécifique : ces bâtiments sont conçus pour des activités spécifiques qui ont des exigences énergétiques différentes des bâtiments résidentiels ou des bureaux. Par exemple, un atelier artisanal peut nécessiter une ventilation spécialisée plutôt qu'une isolation thermique optimale.
   
• Besoins énergétiques changeants : les besoins en chauffage, en climatisation, et en éclairage peuvent varier considérablement en fonction de l’activité et de la saison, rendant le DPE moins pertinent pour évaluer la performance énergétique de manière standardisée.
   
• Coût et complexité d’évaluation : la diversité des équipements et des processus industriels ou agricoles peut compliquer la réalisation d’un DPE, entraînant des coûts élevés pour des résultats peu utiles.

🔎 A noter : pour les acheteurs et les locataires, bien que le DPE ne soit pas requis dans les cas ci-dessus, il est tout de même utile de vérifier la qualité de la construction et l'isolation du logement.

Les termes “non soumis au DPE” et “DPE vierge” sont souvent mentionnés lorsqu’on parle de DPE, mais ils désignent des situations très différentes. 
 

Un logement "non soumis au DPE" est exempté de l’obligation de réaliser ce diagnostic en raison de ses caractéristiques spécifiques : les monuments historiques, les logements saisonniers, les bâtiments d’une surface inférieure à 50 m², ou les logements sans système de chauffage. 

Le DPE vierge est délivré lorsqu’un diagnostic énergétique a bien été effectué, mais que les données nécessaires pour évaluer la consommation énergétique du logement ne sont pas disponibles ou exploitables.
 

Cela peut se produire, par exemple, lorsque le propriétaire ne peut pas fournir les factures d'énergie sur les trois dernières années, rendant impossible une évaluation précise de la consommation énergétique. Dans ce cas, le rapport du DPE mentionne que les informations sont insuffisantes, mais l’obligation de réaliser le diagnostic a été respectée.

🎬 DPE : quand le faire ? À qui s’adresser ? Combien ça coûte ? Réponses en images.

D’après Selectra, le prix d’un DPE est compris entre 120€ et 250€ pour une maison, et entre 100€ et 150€ pour un appartement.
 

Il dépend de plusieurs facteurs : 
 

• Le type de logement (appartement, maison…). 
   
• La surface du logement. 
   
• La localisation du logement. 
   
• Le système de chauffage. 
   
• Les tarifs pratiqués par la société en charge du DPE.