Etude sur la valeur verte des logements en 2020

Par Alexandre Fernandez

Comme quasiment chaque automne, les Notaires de France ont publié leur étude annuelle sur la valeur verte des logements[1] vendus l’année précédente . Cette valeur verte est l’effet d’une variation de l’étiquette énergie sur les prix des logements vendus. Les résultats assez proches de ceux de 2019 rappellent l’intérêt économique de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour accroître valeur des logements. Cependant, ils soulèvent également la problématique des disparités géographiques liées au niveau de tension du marché de l’immobilier.

La valeur verte n’est pas un mirage : un bien performant énergétiquement se vend plus cher et inversement.

Comme les années précédents, l’étiquette énergie du logement a un impact sur la valeur du bien lors de sa vente. Selon les moyennes régionales, les maisons anciennes dites « passoires thermiques » (étiquette F ou G), se sont vendues entre 5 et 20% moins chères en 2020 que les maisons anciennes classées D. Les maisons classées E se sont vendues entre 2 et 5% moins chères que les maisons classées D la même année.

Concernant les biens les plus performants, les maisons anciennes disposant d’une étiquette énergétique A ou B se sont vendues entre 6 et 12% plus chères que les maisons anciennes classées D. Pour les maisons anciennes classées C, le surcote est de 3 à 7% par rapport aux maisons anciennes classées D.

Bien que les tendances soient similaires à celles établies pour les logements vendus en 2019, on constate une perte de valeur légèrement plus importante pour les maisons « passoires thermiques » dans plusieurs régions. En revanche, la surcote régionale maximale d’une maison classée A ou B par rapport à une maison D diminue de 16 à 12% entre 2019 et 2020. Cependant, les résultats de l’étude sont globalement constants à l’image notamment des moins-values toujours plus importantes sur les prix des maisons que sur ceux des appartements.

Une valeur verte qui dépend de la tension locale du marché immobilier

Selon les compléments de l’étude publiés dans la presse[2], la valeur verte des logements est hétérogène en fonction du type de zone où se situe le logement. Les biens vendus dans les zones géographiques où il y a une tension importante du marché, comme les métropoles, ont une valeur verte bien moins conséquente. En d’autres termes, l’impact de l’étiquette énergétique sur le prix de vente logement se réduit à mesure que le marche du logement se tend. Par exemple, dans les zones souffrant d’un déficit de logements comme l’Île-de-France, Lyon ou Marseille, la décote des passoires thermiques par rapport à un logement de classe D ne serait plus que de 3 %. Cette différence ne serait même que de 2% entre un bien classé E et un bien classé D au sein de ces zones.

Par conséquent, l’impact des travaux de rénovation énergétique sur la valeur de vente du logement peut s’avérer faible en zone tendue ce qui est problématique. Cette situation pourrait notamment entraver le déploiement du futur prêt avance rénovation en zone tendue, puisque le remboursement de l’intégralité du prêt à la mutation du bien est basé sur la plus-value réalisée grâce aux travaux de rénovation énergétique.

Quelles perspectives pour la valeur verte des logements dans les prochaines années ?

Ces résultats sont à analyser sous le prisme de la réglementation et de la législation en vigueur pour l’année 2020. Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE opposable qui est entrée en vigueur comprend une étiquette climatique aux côtés de l’énergétique permettant de définir la classe de performance du logement. Les évolutions liées à ce nouveau DPE plus lisible pourraient renforcer la valeur verte des logements et donc l’impact des travaux de rénovation énergétique sur le prix du bien.

De plus, la réglementation et la loi Climat-Résilience ont introduit plusieurs dispositifs contraignants ciblant les logements les moins performants. Au cours de l’année 2022, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer des passoires thermiques sur l’ensemble du territoire (réservé jusque-là aux zones tendues) et un audit énergétique sera obligatoire à la vente de ces logements. A partir de 2023 les pires logements G seront interdits à la location. Entre 2025 et 2028 les autres logements dits « passoires thermiques » seront progressivement interdits à la location.

Le renforcement de l’information sur la performance du logement et les interdictions de mise en location devraient logiquement accroître rapidement la valeur verte des logements. Ces mesures constituent notamment une réponse à la problématique du faible impact de la performance des logements sur leurs prix de ventes en zones tendues. Cependant, il faudra également accompagner les propriétaires pour que les travaux de rénovation se réalisent et que l’accroissement de la valeur verte des logements soit partout au rendez-vous !

L’entrée en vigueur du nouveau DPE et l’adoption de la loi Climat-Résilience produiront-ils déjà leurs effets sur la valeur verte des logements en 2021 ? Réponse à l’automne prochain !

Alexandre Fernandez

Responsable des Affaires Publiques

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