Prêt avance mutation (PAM) : comment finance-t-il vos travaux d’économie d’énergie ?

24 %, c’est le pourcentage des ménages vivant en maison individuelle qui ne peuvent pas réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement parce qu’ils n’ont pas assez d’argent pour les financer et qu’ils ont des difficultés à accéder à des prêts bancaires classiques ainsi qu’à la plupart des aides à la rénovation existantes. Heureusement, il y a le prêt avance mutation pour leur venir en aide. Mode de fonctionnement, montant, conditions d’éligibilité, etc. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir à son sujet dans le présent guide.

 

Vous envisagez d’améliorer les performances énergétiques de votre logement ? Découvrez les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre !

Le prêt avance mutation (PAM), également connu sous le nom de prêt avance rénovation (PAR), est une déclinaison du prêt viager hypothécaire, un dispositif d’aide financière créé en 2015 et entré en vigueur en mars 2016 dans le cadre de la loi sur la transition énergétique. Il fait partie des nombreux dispositifs incitatifs mis en place par l’État pour encourager la transition énergétique du parc privé.

 

 

 

Plus concrètement, il s’agit d’un prêt hypothécaire qui finance les travaux d’amélioration de performance énergétique des logements. Il est accordé par les banques partenaires de l’État en contrepartie de l’hypothèque du bien immobilier concerné par les travaux. Vous avez bien compris, c’est le bien immobilier à rénover lui-même qui constitue la garantie de remboursement en cas de défaillance du demandeur.

 

Quel est le principe de base du PAM ? 

 

Les travaux de rénovation qu’il finance sont censés augmenter la valeur financière du bien immobilier et c’est cette plus-value qui garantit le remboursement du prêt à la banque.

 

Pourquoi le prêt viager hypothécaire n’a-t-il pas fonctionné pour qu’il y ait eu besoin de l’adapter ? 

 

Le prêt viager hypothécaire n’avait pas connu le succès qui lui était prédestiné puisqu’aucun établissement financier ne voulait le proposer. Tous le jugeaient trop risqué en raison de l’incertitude liée à la durée et à l’effectivité de son remboursement.

 

Qu’est-ce qui a changé avec le prêt avance mutation ?

 

Ce qui a changé, c’est le fait que l’État s’est engagé à apporter sa garantie pour mieux rassurer les établissements financiers partenaires (risques minimisés). Un décret annonçant le fait que « si le prêteur ne reçoit aucun remboursement de la part de l’emprunteur dans un délai de 25 ans après la souscription au prêt, il peut demander au gouvernement de lui verser une avance sur garantie » a été promulgué le 17 décembre 2021. L’avance en question s’élève à 75 % du montant total restant dû à la date de la demande et est financée par le Fonds de Garantie pour la Rénovation Énergétique (FGRE).

 

📌 Précision : le PAM n’est devenu le PAR que depuis le mois de janvier 2022 lorsque l’État a annoncé son engagement à se porter garant d’une partie du risque encouru par les établissements financiers qui le proposent. Le PAR est donc une version améliorée du PAM, mais les 2 appellations sont utilisées sans distinction puisqu’elles font référence au même dispositif.

 

Quels établissements financiers proposent le PAM aujourd’hui ?

 

Le prêt avance mutation est aujourd’hui proposé par la Banque Postale, le Crédit Mutuel et le Crédit Industriel et Commercial (CIC).

Outre le fait qu’il finance les travaux d’économies d’énergie permettant de réduire les factures énergétiques, d’améliorer le confort du logement et d’augmenter son attractivité sur le marché immobilier, le PAM est avantageux à bien des égards :

 

• Il est accessible aux personnes qui ne peuvent pas obtenir un prêt classique pour des raisons de solvabilité (moyen financier, santé, âge trop avancé…).
• Il offre des conditions de remboursement avantageuses que nous allons voir dans les prochains paragraphes.
• Il bénéficie d’un taux d’intérêt inférieur au taux moyen du marché pour des prêts immobiliers, ne donne pas lieu à des frais de dossier et ne requiert aucune assurance emprunteur comme c’est généralement le cas avec ces derniers.
• Il peut être cumulé avec d’autres aides à la rénovation si le ménage demandeur y est éligible.

Pour bénéficier du prêt avance mutation, il faut remplir cumulativement l’ensemble des conditions présentées dans les paragraphes suivants.

 

Conditions liées au ménage demandeur et au bien immobilier concerné

Le prêt avance mutation est destiné à tout propriétaire occupant :

 

• Qui est en âge de contracter un prêt immobilier : 18 ans.
• Qui occupe le logement pour lequel le prêt est sollicité à titre de résidence principale, c’est-à-dire l’occuper pendant au moins 8 mois dans l’année.
• Qui utilise le logement pour lequel le prêt est sollicité à des fins d’habitation, et ce, de manière exclusive.
• Dont les revenus fiscaux de référence sont inférieurs aux plafonds de revenus modestes et très modestes prévus par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Pour savoir si vous faites partie de cette catégorie ou non, référez-vous aux montants indiqués dans les tableaux ci-dessous.

Plafonds de ressources annuelles pour les ménages aux revenus modestes :

 

NOMBRE DE PERSONNES COMPOSANT LE MÉNAGE	ILE-DE-FRANCE	AUTRES RÉGIONS
1	27 343 €	20 805 €
2	40 130 €	30 427 €
3	48 197 €	36 591 €
4	56 277 €	42 748 €
5	64 380 €	48 930 €
par personne supplémentaire	+8 097 €	+6 165 €

Plafonds de ressources annuelles pour les ménages aux revenus très modestes :

 

NOMBRE DE PERSONNES COMPOSANT LE MÉNAGE	ILE-DE-FRANCE	AUTRES RÉGIONS
1	22 461 €	16 229 €
2	32 967 €	23 734 €
3	39 591 €	28 545 €
4	46 226 €	33 346 €
5	52 886 €	38 168 €
par personne supplémentaire	+6 650 €	+4 813 €

Si vous vivez seul, le revenu de référence à comparer est celui indiqué sur le dernier avis d’imposition ou de non-imposition que vous avez reçu.

 

Si vous êtes nombreux dans le foyer, le revenu de référence à comparer est égal à la somme des revenus indiqués sur l’avis d’imposition ou de non-imposition de tous les membres du ménage qui travaillent.

 

⚠️ Attention ! Il faut souligner que pour que le logement concerné soit éligible au PAM, il faut qu’il ait vraiment besoin d’une rénovation énergétique. C’est logique. S’il a déjà une bonne étiquette énergétique, les travaux ne sont pas vraiment urgents et le prêt pourrait ne pas être octroyé. Ce sont les biens immobiliers avec une étiquette énergétique F ou G, dits passoires thermiques, qui sont, en effet, les plus ciblés.

Conditions liées aux travaux

Le prêt avance mutation finance les travaux de rénovation énergétique comme :

 

• L’isolation thermique des murs, des plafonds de combles, de toitures-terrasses, etc. ;
• Le remplacement de chauffage et d’appareil de production d’eau chaude sanitaire (ECS) énergivores et polluants par des équipements plus performants du point de vue énergétique et plus écologiques ;
• L’installation d’un système de ventilation performant du type ventilation mécanique (VMC) double flux ;
• L’isolation de fenêtres et portes-fenêtres à simple vitrage ;
• Les travaux qui permettent d’atteindre un pourcentage de gain énergétique global (qui touchent à plusieurs postes énergétiques tels que le chauffage, la climatisation, la production d’ECS, etc.) minimal.

 

La liste n’est pas exhaustive. En général, tous les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ le sont pour le PAM.

 

Est-ce qu’il faut faire appel à un professionnel RGE comme c’est le cas avec la plupart des aides à la rénovation énergétique ? 

 

Oui, le projet doit être confié à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour pouvoir bénéficier du PAM. C’est cette condition qui garantit la performance et réalisation des travaux conformément aux normes en vigueur.

 

Pourquoi ne pas faire appel à un de nos artisans RGE ?

Étant un prêt hypothécaire, le montant du PAM dépend en premier lieu de la valeur financière estimée du bâti, une estimation réalisée par un expert sur la base des données du marché immobilier, vérifiée et confirmée par un notaire. En second lieu, il dépend de la capacité d’emprunt du demandeur. Et ce, au regard de ses ressources, de son sexe (les femmes vivent généralement plus longtemps que les hommes) et de son âge (plus le demandeur est âgé et plus sa capacité d’emprunt diminue).

 

Après l’analyse de toutes ces données, le prêteur décide généralement d’accorder un prêt allant de 15 % à 75 % du montant estimé du bien immobilier avec un taux d’intérêt fixe. Chaque établissement fonctionne différemment. Le seuil, le plafond et le taux d’intérêt appliqués ne sont pas les mêmes. Pour la Banque postale, par exemple, le montant minimum du PAM est de 3500 € alors que pour le Crédit Mutuel, il est de 5000 €. 

 

Concernant le remboursement, celui du capital emprunté est réalisé in fine au moment de la mutation (vente, cession, donation, démembrement, succession en cas de décès…) du bien immobilier comme l’indique le nom du prêt « prêt avance mutation ». Celui des intérêts peut se faire soit progressivement pendant la durée du prêt (c’est généralement le cas lorsque le demandeur a moins de 60 ans), soit in fine au moment de la mutation (c’est généralement le cas lorsque le demandeur a plus de 60 ans), mais rien n’est absolu, tout dépend de ce qui a été convenu par les 2 parties.

 

Sachez toutefois que si le remboursement des intérêts se fait au moment de la mutation comme celui du capital, l’hypothèque tient également compte de leur valeur et non pas uniquement celle du capital emprunté.

La démarche à suivre pour obtenir un prêt avance mutation est la même que celle à suivre pour demander un prêt immobilier classique :

 

1. Se rendre dans l’un des établissements financiers qui le proposent.
2. Établir avec le responsable de la banque partenaire une offre de prêt indiquant l’identité des 2 parties, les caractéristiques et la valeur du bien immobilier concerné, le coût du crédit octroyé, le taux d’intérêt annuel et les modalités de reversement de remboursement.
3. Obtenir le PAM.

 

La signature du contrat de prêt doit être faite devant un notaire.

Le prêt avance mutation peut être cumulé avec :

 

• MaPrimeRénov’ y compris MaPrimeRénov’ Sérénité.
• L’éco-prêt à taux zéro.
• La prime énergie ou prime CEE : chez nous, on parle de la prime Effy.
• Les subventions de l’Anah.

 

🤔 Y a-t-il des évolutions prévues pour le PAM en 2024 ?

 

Oui, lors du CNR (Conseil National de la Refondation) logement qui a eu lieu au premier trimestre de l’année 2023, le gouvernement a annoncé qu’à partir de l’année 2024, les démarches à suivre pour obtenir le prêt avance mutation seront facilitées et que ce prêt ne sera plus réservé aux ménages aux revenus modestes et très modernes, mais à tout particulier qui souhaite y avoir accès. 

 

Nous attendons donc tous avec impatience la proposition de loi qui va concrétiser cette évolution.