Le prêt avance mutation (PAM) pour financer vos travaux d’économie d’énergie

Le prêt avance mutation (PAM), également connu sous le nom de prêt avance rénovation (PAR), est une déclinaison du prêt viager hypothécaire. C'est un dispositif d’aide financière créé en 2015 et entré en vigueur en mars 2016 dans le cadre de la loi sur la transition énergétique. Il fait partie des nombreux dispositifs incitatifs mis en place par l’État pour encourager la transition énergétique du parc privé.

Le prêt avance mutation consiste en un prêt hypothécaire permettant de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements. Il est accordé par les banques partenaires de l’État en contrepartie de l’hypothèque du bien immobilier concerné par les travaux.

Vous avez bien compris, c’est le bien immobilier à rénover lui-même qui constitue la garantie de remboursement en cas de défaillance du demandeur. L'hypothèque sur le logement est couplée à une garantie de l'État à hauteur de 75 % du montant du prêt.

Quel est le principe du prêt avance mutation ?

Les travaux de rénovation financés par le PAM sont censés augmenter la valeur financière du bien immobilier et c’est cette plus-value qui garantit le remboursement du prêt à la banque.

Le remboursement du prêt avance mutation s'effectue in fine, en une seule fois, au moment de la revente ou de la succession du bien.

Avant la mise en place du PAM, le prêt viager hypothécaire n'a pas connu le succès qui lui était prédestiné, car aucun établissement financier ne souhaitait le proposer. Tous le jugeaient trop risqué en raison de l’incertitude liée à la durée et à l’effectivité de son remboursement.

Prêt avance mutation ou rénovation : quelles banques le propose ?

Le prêt avance mutation est aujourd’hui proposé par la Banque Postale, le Crédit Mutuel et le Crédit Industriel et Commercial (CIC), en espérant qu'il se développe davantage et soit proposé par d'autres organismes bancaires dans les prochaines années.

C'est quoi la différence entre les prêts avance « mutation » et « rénovation » ?

En janvier 2022, le PAM est devenu le PAR (Prêt Avance Rénovation), lorsque l’État a annoncé son engagement à se porter garant d’une partie du risque encouru par les établissements financiers qui le proposent.

Le PAR est donc une version améliorée du PAM, mais les deux appellations sont utilisées sans distinction puisqu’elles font référence au même dispositif !

L’État s’est engagé à apporter sa garantie pour mieux rassurer les établissements financiers partenaires et minimiser les risques. En décembre 2021, un décret a été promulgué :

« si le prêteur ne reçoit aucun remboursement de la part de l’emprunteur dans un délai de 25 ans après la souscription au prêt, il peut demander au gouvernement de lui verser une avance sur garantie ».

L’avance en question s’élève à 75 % du montant total restant dû à la date de la demande. Elle est financée par le Fonds de Garantie pour la Rénovation Énergétique (FGRE).

Depuis le mois de septembre 2024, une version à taux zéro a été proposée dans le but de relancer le PAM. Le décret du 3 septembre 2024 en définit les termes.

Quelles sont les particularités du prêt avance mutation à taux zéro ?

• Le PAM sans intérêts permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € ;

• le montant emprunté est égal au montant des dépenses engagées pour les travaux de rénovation (mais peut être réduit à la demande du ménage) ;

• le prêt avance mutation est à taux zéro pendant 120 mois, soit 10 ans. Au-delà de ce délai, si le logement n'a pas fait l'objet d'une mutation, la banque déclenche des intérêts ;

• le PAM à taux zéro n'est pas concerné par la suppression des conditions de ressources. Celle-ci ne concerne que le PAM classique (avec intérêts), depuis juin 2024.

L'objectif pour le gouvernement est de rendre le prêt avance mutation plus attrayant, en rassurant les organismes bancaires pour qu'ils le proposent plus facilement et en facilitant les démarches pour l'obtenir, du côté des particuliers.

En plus de financer des travaux d’économies d’énergie permettant de réduire les factures énergétiques, d’améliorer le confort du logement et d’augmenter son attractivité sur le marché immobilier, le prêt avance mutation est avantageux à bien des égards :

• il est accessible aux personnes qui ne peuvent pas obtenir un prêt classique pour des raisons de solvabilité (moyen financier, santé, âge trop avancé…) ;

• il offre des conditions de remboursement avantageuses que nous allons voir dans les prochains paragraphes ;

• il bénéficie d’un taux d’intérêt inférieur au taux moyen du marché pour des prêts immobiliers (ainsi qu'une nouvelle version à taux zéro), ne donne pas lieu à des frais de dossier et ne requiert aucune assurance emprunteur ;

• il peut être cumulé avec d’autres aides à la rénovation si le ménage demandeur y est éligible, comme MaPrimeRénov' Parcours Accompagné ou la prime énergie ;

• il est accessible aux ménages aux revenus modestes ou très modestes au sens des plafonds de l'Anah (pour le PAM à taux zéro) ou à tous les ménages sans condition de revenus (pour le PAM classique).

En résumé, les nouveautés 2024 du PAM concernent le projet de relance du prêt avance mutation en proposant une version à taux zéro (comme l'éco-PTZ) et une meilleure accessibilité (inclusion des frais d'hypothèque).

Pour bénéficier du prêt avance mutation, il faut remplir certaines conditions.

Les conditions liées au ménage demandeur et au bien immobilier concerné

Le prêt avance mutation est destiné à tout propriétaire occupant :

• qui est en âge de contracter un prêt immobilier : 18 ans ;

• qui occupe le logement pour lequel le prêt est sollicité à titre de résidence principale, c’est-à-dire l’occuper pendant au moins 8 mois dans l’année ;

• qui est propriétaire du bien pour lequel le prêt est contracté ;

• qui utilise le logement pour lequel le prêt est sollicité à des fins d’habitation, et ce, de manière exclusive ;

• qui a des revenus considérés comme modestes ou très modestes selon les plafonds de l'Anah pour le prêt avance mutation à taux zéro, tandis que les conditions de ressources sont supprimées pour le PAM classique.

Le décret du 3 septembre 2024 précise les conditions et les modalités d'attribution pour le PAM à taux zéro, ainsi que les modalités de conventionnement entre l'État et les établissements participant au financement et à la garantie du PAM.

Comment financer ses travaux de rénovation ? Les conditions liées aux travaux

Le prêt avance mutation finance les travaux de rénovation énergétique comme :

• l’isolation thermique des murs, des plafonds de combles, de toitures-terrasses, des planchers bas, etc. ;

• le remplacement de chauffage et d’appareil de production d’eau chaude sanitaire (ECS) énergivores et polluants par des équipements plus performants d'un point de vue énergétique ainsi que plus écologiques ;

• l’installation d’un système de ventilation performant du type ventilation mécanique (VMC) double flux ;

• l’isolation de fenêtres et portes-fenêtres à simple vitrage ;

• les travaux qui permettent d’atteindre un pourcentage de gain énergétique global (qui touchent à plusieurs postes énergétiques tels que le chauffage, la climatisation, la production d’ECS, etc.) en rénovation globale.

La liste n’est pas exhaustive. En principe, tous les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ le sont pour le PAM.

Le projet doit obligatoirement être confié à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour pouvoir bénéficier du prêt avance mutation. C’est cette condition qui garantit la performance et réalisation des travaux conformément aux normes en vigueur, et qui vous permet de profiter des aides de l'État.

Étant un prêt hypothécaire, le montant du PAM dépend en premier lieu de la valeur financière estimée du bâti, une estimation réalisée par un expert sur la base des données du marché immobilier, vérifiée et confirmée par un notaire.

En second lieu, il dépend de la capacité d’emprunt du demandeur. Et ce, au regard de ses ressources, de son sexe (les femmes vivent généralement plus longtemps que les hommes) et de son âge (plus le demandeur est âgé et plus sa capacité d’emprunt diminue).

Après l’analyse de toutes ces données, le prêteur décide généralement d’accorder un prêt allant de 15 à 75 % du montant estimé du bien immobilier avec un taux d’intérêt fixe ou en version à taux zéro.

Chaque établissement bancaire fonctionne différemment. Le seuil, le plafond et le taux d’intérêt appliqués ne sont pas les mêmes. Pour la Banque Postale, par exemple, le montant minimum du PAM est de 3 500 € alors que pour le Crédit Mutuel, il est de 5 000 €.

Concernant le remboursement, celui du capital emprunté est réalisé in fine au moment de la mutation (vente, cession, donation, démembrement, succession en cas de décès…) du bien immobilier comme l’indique le nom de « prêt avance mutation ».

La démarche à suivre pour obtenir un prêt avance mutation est la même que celle à suivre pour demander un prêt immobilier classique :

1. se rendre dans l’un des établissements financiers qui le proposent ;

    

2. établir avec le responsable de la banque partenaire une offre de prêt indiquant l’identité des deux parties, les caractéristiques et la valeur du bien immobilier concerné, le coût du crédit octroyé, le taux d’intérêt annuel et les modalités de reversement de remboursement ;

    

3. obtenir le prêt avance mutation et réaliser vos travaux de rénovation énergétique.

🔎 À noter : la signature du contrat de prêt doit être faite devant un notaire.

Le prêt avance mutation peut être cumulé avec :

• MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné ;
• la prime énergie ou prime CEE : ici, on parle de la prime Effy.

De nombreuses aides financières sont disponibles pour réduire les frais de vos travaux de rénovation ! N’hésitez pas à vous renseigner sur les dispositifs existants.

Calculez le montant de vos aides, comme MaPrimeRénov' ou la Prime Effy, pour la réalisation de vos travaux de rénovation énergétique !