Quels travaux réaliser pour dégager une plus-value sur un logement ?

Vous souhaitez augmenter la valeur de votre bien immobilier avant de le vendre ? Effectuer des travaux avant la mise en vente est une excellente idée, à condition de bien les choisir. On vous aide à bien comprendre les enjeux pour maximiser votre plus-value.

Vous vous dites peut-être que c’est contre-intuitif d’engager des travaux avant de mettre en vente votre logement : il est effectivement tentant de vouloir réduire les dépenses associées à un bien immobilier qu’on a le projet de céder ; et l’on se dit que les propriétaires suivants s’occuperont eux-mêmes de la rénovation.

Toutefois, si ce raisonnement s’applique assez bien aux travaux d’aménagement et de décoration, il n’en est pas de même pour la rénovation énergétique.

En effet, la performance énergétique est devenue centrale dans les critères d’acquisition immobilière : les différentes statistiques publiées par les Notaires de France montrent que la valeur d’un logement ancien dépend de sa classe énergétique.

Les chiffres de leur étude de décembre 2025 sont significatifs : 

• les biens avec une note G au DPE souffrent d’une décote entre 12 et 25 % selon les régions, par rapport à des biens équivalents avec une note moyenne (D)

• les logements les plus performants (classe A ou B) se démarquent avec un prix 12 à 16 % plus élevé que le même genre de biens classés D.

   

Les raisons qui sous-tendent cette différenciation sont nombreuses : 

• une bonne performance énergétique est la garantie d’un budget d’électricité et de gaz maîtrisé
• ses occupants bénéficient d’un confort thermique en toute saison,
• un logement bien isolé et ventilé se dégrade moins, notamment grâce à l’absence de problèmes d’humidité
• les passoires thermiques (classe énergétique F ou G) sont pénalisées par la réglementation qui prévoit l’interdiction de leur mise en location progressive.

Reste à bien sélectionner les travaux qui permettront à votre logement d’être mieux valorisé sur le marché immobilier.

La priorité est d’améliorer son diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour y parvenir, vous devez identifier ce qui pénalise actuellement votre logement : plutôt l’absence de ventilation ? une faible isolation ? un équipement de chauffage ancien ?

Si vous voulez comprendre dans le détail les potentiels d’amélioration énergétique de votre maison, vous pouvez faire réaliser un audit énergétique par un professionnel. Il passe en revue tous les éléments qui constituent la performance énergétique de votre logement (isolation, menuiseries, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, structure, etc.) et propose des scénarios de travaux avec l’impact attendu sur le DPE.

Les différents types de travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un soutien financier important de la part de l’État : MaPrimeRénov’, Certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro, aides locales, TVA à taux réduit… Certaines aides sont disponibles même s’il s’agit d’une résidence secondaire. 

Audit énergétique : est-ce obligatoire pour mettre en vente un bien immobilier ?
La réalisation d’un audit énergétique n’est obligatoire que pour les logements classés G, F ou E. L’audit énergétique est alors à la charge du vendeur, et doit être réalisé avant la mise en vente. Il doit être présenté aux potentiels acheteurs lors de la visite du logement. 
La possession d’un DPE valide est en revanche obligatoire pour toutes les ventes immobilières.

Si votre maison présente des caractéristiques énergétiques très dégradées, avec une note G ou F au DPE, la rénovation globale (réalisation coordonnée de plusieurs types de travaux de rénovation énergétique) est le meilleur moyen pour améliorer significativement la valeur immobilière du bien et réduire ainsi la longueur de la phase de vente. Ce type de rénovation, aussi appelée rénovation d’ampleur, prend en compte à la fois l’isolation thermique, la ventilation et le mode de chauffage. Ce type de projet a besoin d'être anticipé quelques mois avant le projet de mise en vente, et représente un investissement élevé, mais bénéficie d'aides financières pouvant aller jusqu'à 32 000 € pour réduire le reste à charge. 

Lire notre article dédié : Quels travaux pour passer de G à D ?

Qui dit meilleure plus-value, dit imposition supplémentaire qui vient gâcher toute la rentabilité attendue de vos travaux ? Heureusement, ça n'est pas tout à fait le cas !

Premier élément à retenir : la plus-value immobilière n’est pas imposée dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Seuls les biens locatifs et les résidences secondaires sont donc concernées.

Il existe d'autres cas d’exemption : 

• le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
• le bien a été détenu par le même propriétaire pendant plus de 22 ans ;
• il est vendu par une personne résidant à l’étranger
• il est vendu par des personnes âgées et/ou invalides sous conditions de revenus.

SI vous ne faites pas partie de ces cas d'exonération, il existe tout de même des moyens de réduire l’imposition de la plus-value.

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), mais sa base imposable peut être réduite en déduisant les frais suivants : 

• les dépenses de travaux, à condition qu’ils aient été réalisés par des professionnels et que vous ayez conservé les factures,
• les frais d’acquisition (honoraires du notaire et droits d’enregistrement),
• la commission de l’agent immobilier.

Vous avez désormais toutes les clés en main pour bien choisir les travaux qui vous permettront de valoriser votre bien immobilier avant sa revente !