Rendre les maisons plus durables : une réponse à la crise du logement

Être propriétaire de sa maison : le rêve immobilier des Français n’a pas varié ces dernières années, bien qu’il soit de plus en plus difficile à concrétiser à cause de son coût. Dans ce contexte, disposer d’une maison adaptée à ses besoins, et confortable de manière pérenne, peut être une clé pour rendre à nouveau accessible cette aspiration malmenée. Explications.

La Fédération des Constructeurs de Maisons Individuelles publie les résultats d’un baromètre (réalisé auprès de 1000 personnes majeures par l’institut IFOP en février 2024) sur les aspirations immobilières des Français : comme les deux dernières années, ils sont 80% à indiquer qu’ils aimeraient vivre dans une maison.

L’habitat individuel, qui représente la moitié des logements existants en France, concentre l’attrait des foyers depuis les années 1960-1970, allant de pair avec l’augmentation de la classe moyenne et le développement de la voiture, et fortement soutenu par les politiques publiques qui favorisaient alors le modèle “pavillonnaire”.

Si cet engouement s’est concrétisé pour beaucoup de Français entre 1946 et 1990, avec plus de 8 millions de maisons individuelles construites à cette période, il subit de plein fouet ces dernières années les crises sociales et environnementales, et le “rêve français” s’éloigne pour de nombreux ménages… alors même que le temps passé chez soi augmente (avec le télétravail notamment).
 

Des conditions de crédit plus difficiles

La brusque remontée des taux d’intérêt depuis 3 ans a fortement impacté les ambitions d’achat des Français, notamment celles des primo-accédants.

Les taux d’intérêt ont atteint un plafond inédit depuis 2009 en décembre 2023, s’établissant à 4,2% en moyenne. Cela ampute le budget disponible pour l’achat à proprement parler avec une conséquence immédiate : depuis 2019, les Français ont perdu l’équivalent de 38m² en pouvoir d’achat immobilier.

Des coûts en hausse qui pèsent dans la décision d’achat 

Non seulement les freins financiers sont nombreux à l’achat, mais d’autres apparaissent une fois l'acquisition réalisée : en premier lieu la hausse des énergies qui touche directement les habitants de maisons, notamment ceux qui vivent dans celles qui sont moins bien isolées. L’INSEE estime ainsi que la part des dépenses allouées au sujet “logement et énergies” a doublé entre 1960 et aujourd’hui, s’établissant désormais à presque 28% en moyenne. Et pour les ménages les plus modestes, cette part représente 50% des dépenses.

La concentration de la fiscalité sur les propriétaires (disparition de la taxe d’habitation qui concernait tous les foyers, hausse de la taxe foncière dans la plupart des communes) est une autre raison pour laquelle les Français craignent de ne pas pouvoir faire face durablement aux dépenses induites par l’achat d’une maison individuelle. 
 

Les maisons dans la ligne de mire des politiques publiques 

Si le modèle du pavillon faisait consensus dans les années 1970, il n’en est plus de même depuis une dizaine d’années : la maison individuelle concentre les critiques environnementales (étalement urbain qui nécessite de prendre la voiture fréquemment, consommation élevée de chauffage à cause des déperditions de chaleur etc.) et sociales (éloignement entre le domicile et le lieu de travail, isolement etc.).

Conséquence : Les aides à l’accession immobilière se sont donc drastiquement réduites pour ce type de bien. La réforme la plus emblématique est celle du prêt à taux zéro qui permettait d’avoir une partie de son crédit immobilier à taux nul, et réservé depuis le 1er janvier 2024 aux appartements neufs en zone tendue, ou sous conditions de rénovations.

Construction neuve : la crise dans la crise 

Une partie du marché des maisons est dans une crise particulièrement aiguë : celle des constructions neuves.

En effet, le neuf concentre à la fois presque tous les soucis évoqués jusqu’ici, et pâtit en plus :

• Des politiques politiques qui protègent certaines zones en les rendant non constructibles ou qui imposent la “zéro artificialisation nette” (l'obligation de rendre à la nature une surface équivalente de celle accordée aux constructions) ; ceci ayant comme conséquence la hausse du prix des terrains constructibles (+5% en 2022 par exemple)
• Du renchérissement des matériaux de construction (+10% depuis 2021 en moyenne)
• De la mise en œuvre de normes environnementales plus exigeantes (RE 2020) qui imposent notamment des matériaux plus difficiles à trouver et plus coûteux

En bref, la réalité vient percuter de plein fouet la représentation idéale de 3/4 des Français. Réconcilier les deux, mission impossible ? Pas forcément : dans certains cas, la rénovation de son logement permet d’en prolonger la durée de vie et d’y améliorer le confort. Et pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, l’achat d’une maison à rénover peut être une piste intéressante pour concilier budget et envies.

L’équation semble délicate, et pourtant des solutions existent face à certains des défis qui ébranlent le modèle français. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez réfléchir à rénover votre habitation pour une maison plus agréable, plus adaptée et plus économe.

Plus de confort, moins de dépenses de chauffage : rénover pour une maison plus agréable et économe

Pour les ménages déjà propriétaires, entreprendre la rénovation de sa maison permet de bénéficier d’un confort accru – hiver comme été – et de maintenir la valeur immobilière de son bien.

Les pavillons des années 1960 et 1970 nécessitent notamment d’être isolés car leur construction est loin d’être optimale avec des matériaux et des techniques qui ne les protègent pas des déperditions thermiques. D’après une étude de l’Anah, les maisons construites avant 1974 et n’ayant pas bénéficié de travaux depuis sont majoritairement classées G ou F par le DPE.

L’investissement financier dans les travaux est non négligeable, mais de nombreuses aides publiques existent pour réduire le reste à charge, notamment pour les plus modestes. Et le bénéfice est immédiat, à la fois sur les factures et sur le confort : une habitation rénovée permet d’économiser jusqu’à 900€ par habitant et par an, en réduisant de 60% les consommations d’énergie, selon une étude de la Fondation Abbé Pierre sur les passoires thermiques.

Se protéger de la chaleur

Un défi nouveau auquel est confronté ce “modèle pavillonnaire” est la lutte contre les chaleurs excessives.

Dans les maisons déjà construites, l’isolation thermique notamment du toit est la priorité pour maintenir des conditions supportables lors des vagues de chaleur. De même que les autres travaux de rénovation énergétique, c’est un atout pour valoriser la maison en cas de revente ou de mise en location. Et depuis le 1er janvier 2024, les travaux dits “de confort d’été” peuvent rentrer dans l’assiette de dépenses éligibles à MaPrimeRénov.

Adapter la taille de son logement

Une maison de surface inadaptée peut devenir un poids pour ses propriétaires au quotidien. Pourtant, un certain nombre de maisons se prêtent à être adaptées : 

• Via un agrandissement si la famille s’élargit : aménagement des combles, extension…
• Via la location d’une partie quand on se retrouve seul : un garage peut être transformé en studio, en bureau etc.

Profiter de sa maison même quand on vieillit 

Peu de propriétaires le savent, mais l’Anah ne finance pas uniquement les travaux de rénovation énergétique, mais également les projets d’adaptation du logement, pour les propriétaires âgés ou en situation de handicap.

L’aide MaPrimeAdapt’ (anciennement Habiter Facile) finance ainsi jusqu'à 70 % du montant des travaux. Les travaux peuvent, par exemple, consister à remplacer une baignoire par une douche, à installer un monte-escalier, à élargir les portes…

Pour ceux qui ne possèdent pas encore leur maison et qui veulent concrétiser leur projet malgré les nombreux obstacles que nous avons décrits, il existe une piste qui peut y répondre : acheter et rénover une maison dégradée.

Les avantages ? 

• Acquérir à moindre prix un bien existant
• Bénéficier des aides à la rénovation pour les travaux 
• Choisir les aménagements qui vous conviennent
• Profiter d’une maison confortable et performante

Pour cela, il faut être prêt à se lancer dans des travaux longs si la maison est très dégradée. La contrepartie, c’est que si le logement est qualifié d’insalubre (par arrêté de péril ou constaté par un professionnel), il est éligible à Ma Prime Logement Décent (anciennement Habiter Sain et Habiter Serein), pilotée elle aussi par l’Anah.

Les travaux peuvent concerner les fondations, l’installation d’une salle de bains, la remise aux normes d’une installation très vétuste ou encore la réfection de la toiture. Et si ces travaux font en plus sortir la maison du statut de passoire thermique, le montant de la prime est majoré.