DPE et location : tout ce qu'il faut savoir

En location, le DPE sert à informer les locataires de la consommation énergétique et des émissions carbone du bien qu'ils vont habiter. Comme pour une vente, le DPE est un document important et soumis à des réglementations dans le cas d'un bien à louer. Voici tout ce qu'il faut savoir !

Estimez l'étiquette DPE de votre logement avant sa mise en location !
 

À quoi sert le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d'évaluer la performance énergétique et climatique d'un logement grâce à une étiquette qui renseigne sur :
 

• la consommation énergétique du bâtiment
• les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment

L'étiquette DPE donne une note de A à G à une habitation. les classes énergétiques A et B représentent les logements les moins énergivores et les classes F et G représentent les pires logements en termes de consommation, aussi appelés "passoires thermiques".

Dans le cas d'une location, le DPE informe le futur locataire sur la consommation de son logement. 

Un DPE obligatoire pour louer

Depuis 2007, le DPE est un document qui doit obligatoirement être transmis au moment de la signature d'un bail. Il fait partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Depuis 2011, la classe énergétique et l'étique énergie et climat doit obligatoirement figurer dans les annonces de location. Un appartement ou un maison ne peut pas se louer sans DPE à jour.

Depuis le 1er janvier 2023, la chasse aux passoires thermiques s'est mise en route. Tous les logements dont diagnostic de performance énergétique est G+, soit les logements dont la consommation énergétique dépasse 450kWh par m² et par an, sont interdits à la location.

En  2023, la loi Climat et Résilience écarte tous les appartements et maisons G+ de la location. Considérés comme indécents, ces logements sont interdits à la location jusqu'à la réalisation d'un nouveau DPE et un gain de classes énergétiques. Dans les faits, toutes les autres classes de DPE peuvent être mises en location. 

Mais le calendrier des interdictions ne fait que commencer. Les propriétaires bailleurs de logements classés entre E et G ont donc tout intérêt à prévoir des travaux dès à présent.

• 1er janvier 2023 : interdiction de location des logements G+
• 1er janvier 2025 : interdiction de location de tous les logements G
• 1er janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements F
• 1er janvier 2034 : interdiction de location de tous les logements E

Si la classe énergétique d'un bien n'est pas assez élevée, celui-ci peut-être considéré comme indécent et être interdit à la location. Dans ce cas, une seule solution s'offre aux propriétaires bailleurs : rénover pour gagner en performance énergétique.

En réalisant des travaux d'isolation thermique et de remplacement du système de chauffage et de ventilation, un bien peut rapidement grimper dans les classes DPE. Voici les travaux les plus efficaces à effectuer avant de remettre un bien en location :

• l'isolation thermique de la toiture et des combles : cette partie du logement laisse s'échapper toute la chaleur si elle n'est pas correctement isolée. En faisant des travaux, il est possible de réaliser jusqu'à 30% d'économies d'énergie.
   
• installation d'un système de chauffage performant : il faut privilégier un équipement à énergie renouvelable et avec un excellent rendement. Les chauffage recommandés sont les pompes à chaleurs air-eau, les chaudières biomasse et les poêle à bois.
   
• installer un système de production d'eau chaude sanitaire performant : profiter de la double fonction ECS de la pompe à chaleur ou choisir un chauffe-eau thermodynamique.

Le diagnostic de performance énergétique d'une location est valable pendant 10 ans. Tant que cette période de validité est en cours, le bailleur n'a pas pour obligation d'en refaire un. Cependant, il existe deux exceptions :
 

• Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 est valable jusqu’au 31 décembre 2022 seulement.
• Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est valable jusqu’au 31 décembre 2024 seulement.

Ensuite, malgré un DPE valide, il est parfois très utile d'avoir de nouveau recours à un diagnostic. C'est notamment le cas à la suite de travaux de rénovation énergétique. Le but du DPE est alors d'attester de la nouvelle classe énergétique gagnée grâce aux travaux effectués.

Le prix d'un DPE

Pour une location, comme pour une vente, le prix du DPE n'est pas réglementé. Cela signifie que les diagnostiqueurs, les professionnels qui le réalisent, peuvent fixer les tarifs qu'ils souhaitent. En réalité, les prix observés sont toujours dans la même fourchette :  entre 100 et 250€.

Qui paye le DPE ?

C'est au propriétaire du logement de financer le DPE et de le remettre à ses locataires. Depuis 2021 et la réforme du DPE, ce document possède un caractère opposable. Il est devenu contractuel et met en cause le propriétaire en cas de DPE erroné et mensonger. Un locataire qui se rend compte d'un large écart entre la consommation annoncée par son diagnostic de performance énergétique et la consommation réelle peut se retourner contre son bailleur.

🎬 DPE : quand le faire ? À qui s’adresser ? Combien ça coûte ? Réponses en images.

Depuis 2021, la méthode de calcul du DPE a changé. Auparavant, le diagnostiqueur pouvait s'appuyer sur les factures énergétiques du logement à étudier. Aujourd'hui, cette méthode est interdite au profit de la méthode 3CL dite conventionnelle.

La méthode 3CL prend en compte plusieurs éléments :
 

• l'état de l'isolation thermique du bâtiment
• les matériaux utilisés dans la construction
• l'état des surfaces vitrées
• les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude (ECS)

Pour finaliser le calcul et obtenir la classe énergétique d'une location, le professionnel applique systématiquement les hypothèses suivantes :
 

• le logement est occupé pendant 16h en semaine en dehors de la plage horaire 10h/18h et pendant 24h le week-end
• le logement n'est pas occupé pendant deux semaines l'été
• la consommation d'eau chaude est calculée en fonction de la surface habitable du logement