DPE location : que faut-il savoir ?

Vous envisagez de mettre un de vos appartements ou logements situés en France Métropolitaine ou en outre-mer en location ? Vous avez entendu parler du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire pour la location et vous voulez en apprendre plus à son sujet ? En quoi cela consiste-t-il et pourquoi le réaliser ? Qu’est-ce qui a changé ces dernières années et à quelles évolutions s’attendre ? Éléments de réponse.  

 

Estimez l'étiquette énergie de votre logement avant sa mise en location.

Avant d’entrer dans les détails, il convient de définir ce qu’est un DPE et d’expliquer pourquoi il est nécessaire de faire le DPE d’une maison avant de la mettre en location.

 

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document de référence qui renseigne sur la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bâtiment (maison individuelle, immeuble, appartement, etc.). Il fait partie des documents à inclure dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit être remis au futur acquéreur (vente) ou locataire (location) avant la signature d’un contrat de vente ou de bail.

 

💡 L'énergie primaire, c'est quoi ? L’énergie primaire est l’énergie brute non transformée, l’énergie telle qu’elle l’est dans la nature. Elle est à différencier de l’énergie finale consommée et facturée qui tient compte des pertes lors de la production, du transport et de la conversion de l’énergie primaire. Par exemple, l’électricité est une énergie finale qui peut être produite à partir de différentes sources d’énergie primaire, comme le nucléaire, le charbon, le gaz, le solaire ou l’hydraulique. Pour produire 2 kWh d’électricité, il faut consommer plus de 2 kWh d’énergie primaire du fait des pertes citées précédemment.

 

Le DPE se présente sous forme d’étiquettes énergétique et climatique qui classent les logements de A à G. Les classes énergétiques A et B représentent les logements les plus performants du point de vue énergétique et les plus écologiques. Les classes F et G, en revanche, représentent les logements les plus énergivores et les plus polluants qualifiés de "passoires thermiques".

 

 

Quelle est la finalité d’un DPE ?

Le DPE fournit toutes les informations nécessaires pouvant permettre :

 

• Au locataire d’estimer son budget énergie et son impact environnemental une fois qu’il va occuper le bien immobilier en question. Le DPE l’aide donc à déterminer si le logement est adapté à ses besoins et à sa situation financière.
• Au propriétaire de définir et de hiérarchiser les travaux à engager pour améliorer la performance énergétique de son logement s’il s’avère très énergivore et non écologique. Le DPE mentionne, en effet, les recommandations de travaux destinées à réduire la consommation d’énergie et les émissions de GES du logement. 

 

Sachez que :

 

👉 Un bon DPE peut être un atout pour attirer des locataires potentiels et augmenter la valeur du logement. À l’inverse, un mauvais DPE peut nuire à l’attractivité du bien et entraîner une perte de valeur. 

 

👉 Depuis le 1er janvier 2023, un logement (hors meublé de tourisme* loué moins de 4 mois par an), situé en France métropolitaine, peut être mis en location uniquement si sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kWh/m2/an. Ce seuil correspond à la classe G+ du DPE. Les logements de classe inférieure sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués.

 

*Un meublé de tourisme est un type d’hébergement touristique destiné à une clientèle de passage qui effectue un séjour de courte durée et qui n’y élit pas domicile.

 

Ce seuil d’interdiction de mise en location va progressivement baisser jusqu’en 2034, selon le calendrier suivant :

 

• Au 1er janvier 2025 : interdiction des logements de classe G (consommation énergétique ≥ 421 kWh/m2/an).
• Au 1er janvier 2028 : interdiction des logements de classe F (331 kWh/m2/an ≥ consommation énergétique ≥ 420 kWh/m2/an).
• Au 1er janvier 2034 : interdiction des logements de classe E (251 kWh/m2/an ≥ consommation énergétique ≥ 330 kWh/m2/an).

 

Ces seuils sont révisés régulièrement en fonction des évolutions technologiques et réglementaires.

 

📢 En somme, le DPE location a une double finalité. Il permet de protéger les locataires contre la précarité énergétique et incite les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour augmenter l’attrait et la valeur de leurs biens. 

Pourquoi le DPE est-il obligatoire pour la location ?

Même si les arguments cités précédemment sont pertinents et justifient la nécessité d’un DPE location, ils ne le rendent pas pour autant obligatoire. C’est la loi qui le fait.

 

Le code de la construction et de l’habitation dispose que le DPE est obligatoire pour toute mise en location d’un logement depuis juillet 2007. Et depuis juillet 2021, le DPE a perdu son caractère informatif et est devenu opposable ; le locataire peut contester sa validité s’il estime qu’il ne reflète pas la réalité.

 

Tout propriétaire a donc intérêt à s’exécuter puisque le non-respect de cette obligation (manquement ou usage de faux) peut être lourd de conséquences :

 

• Une amende pouvant aller jusqu’à 3000 € pour une personne physique et jusqu’à 15000 € pour une personne morale en cas d’absence du DPE.
• Une compensation financière en cas de préjudice causé au locataire (DPE erroné ou qui ne reflète pas la réalité).

 

🔔 Quand est-ce que le DPE n’est pas obligatoire ? 

 

Le DPE n’est pas obligatoire dans certains cas exceptionnels, tels que : 

 

• Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à 2 ans.
• Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute (Shob) est inférieure à 50 m2.
• Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert.
• Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation.
• Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire.

Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Celui-ci se déplace au logement pour recueillir les informations le concernant et des renseignements sur son système de chauffage, de climatisation et de production d'eau chaude. Il analyse ensuite ces informations à l'aide d'un logiciel spécifique pour estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

 

Auparavant, les conclusions étaient surtout basées sur les factures énergétiques du logement à étudier. Un procédé qui a fait débat, car jugé peu fiable. Mais depuis 2021, une méthode plus précise dite méthode des 3CL (calculs de consommations conventionnelles) a été mise en place. Celle-ci prend en compte les caractéristiques techniques du logement (isolation, ventilation, équipements, etc.), ce qui permet d’harmoniser les résultats et de les rendre plus comparables.

 

Au vu de ce changement, il est fortement conseillé de refaire un DPE si l’existant a été réalisé avant 2021, car même si celui-ci est toujours valide du point de vue juridique, son contenu peut être erroné et, par conséquent, jugé trompeur (sanction).

 

❓ Quand réaliser un DPE et quelle est sa durée de validité ?

 

Le DPE doit être réalisé avant la publication d’une annonce immobilière de vente ou de location s’il n’y en a pas déjà un encore valide. Si c’est le cas, mais que le propriétaire a engagé des travaux de rénovation énergétique entre temps, il faut le refaire pour s’assurer que les informations contenues dedans soient actualisées.

 

Un DPE a une durée de validité de 10 ans.

🎬 DPE : quand le faire ? À qui s’adresser ? Combien ça coûte ? Réponses en images.

 

🔎 DPE vente et DPE location : les 2 sont-ils interchangeables ?

 

La méthode utilisée pour la réalisation des 2 DPE est la même, mais le facteur « destination » est très important. En règle générale, le DPE pour vente peut être réutilisé pour une location, mais l’inverse n’est pas toujours vrai. Il faut donc bien se renseigner pour en être sûr.

Le DPE location est à :

 

• Annexer au contrat de location. Il doit être fourni au locataire au moment de la signature du bail ou, au plus tard, lors de son entrée dans les lieux.
• Faire figurer dans les annonces immobilières, que ce soit sur internet, dans la presse ou en vitrine d’agence. Les classes énergétique et climat ainsi que la référence du DPE doivent y être mentionnées.

 

Pour une location, comme pour une vente, le prix du DPE n'est pas réglementé. Cela signifie que les diagnostiqueurs peuvent pratiquer les tarifs qu'ils souhaitent. Et celui-ci varie selon le type de logement, sa surface, sa localisation et le prestataire choisi. Il est généralement compris entre 50 et 250 €. Le mieux, c’est de comparer plusieurs offres pour trouver le meilleur rapport qualité-prix.

 

Le DPE location est un DPE règlementaire, c’est-à-dire qu’il est obligatoire pour toute mise en location d’un logement. Il n’est donc pas éligible aux aides financières qui visent à encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. C’est pourquoi il est financé par le propriétaire lui-même.

 

Rappel : seul un DPE non obligatoire, réalisé dans le cadre d’un projet de rénovation, peut être financé par les aides publiques de l’État.

Comme expliqué précédemment, un bon DPE améliore l’attractivité du logement, augmente sa valeur financière, le rend plus facile et plus rapide à louer. Si le DPE est mauvais, il faut donc engager des travaux pouvant permettre d’atteindre une classe énergétique et climat plus élevée comme :

 

• L’isolation thermique des murs, des combles, des fenêtres et des planchers. C’est la première étape pour limiter les déperditions de chaleur, améliorer le confort thermique du logement et réduire la consommation énergétique.

• Le remplacement des équipements vétustes ou énergivores par des équipements performants et adaptés aux besoins du logement tels qu’une chaudière à la biomasse, une pompe à chaleur, un chauffe-eau solaire ou encore des radiateurs à inertie.

• L’installation de systèmes de régulation et de programmation du chauffage et de la climatisation. Ces systèmes permettent d’ajuster la température du logement en fonction des heures de la journée, des saisons et de la présence des occupants.

• L’utilisation de sources d’énergie renouvelable, comme le solaire, l’éolien, la biomasse ou la géothermie. Ces sources d’énergie permettent de réduire la consommation d’énergie fossile et les émissions de GES du logement.
• L’adoption de gestes éco-responsables, comme éteindre les lumières et les appareils électriques en veille, dégivrer régulièrement le réfrigérateur, utiliser des ampoules basse consommation, etc. Ces gestes simples permettent de réduire la consommation d’énergie du logement sans investissement.

Ci-dessous une liste des changements majeurs du DPE location après la réforme de 2021 :

 

• Le DPE est devenu plus transparent et plus détaillé en ce qui concerne la consommation d’énergie. Et ce, avec une estimation théorique des dépenses énergétiques par poste énergétique (chauffage, ventilation, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, éclairages, etc.). L’année de référence des prix sur lesquels les calculs sont basés doit bien évidemment être précisée.
• L’introduction de la méthode 3 CL.
• Le caractère opposable du DPE.
• L’interdiction d’augmenter le loyer d’un logement énergivore (classé F et G) entre 2 contrats de bail.
• L’interdiction de la mise en location de logements passoires thermiques à partir du mois de janvier 2023 + l’interdiction progressive sur plusieurs années (2025, 2028 et 2034).

 

Face à ce nouveau DPE, beaucoup de propriétaires bailleurs envisagent de vendre leur logement, car ils craignent que le coût des travaux de rénovation énergétique soit trop élevé. Or, il existe des aides financières qui peuvent les aider à les financer. Nous pouvons citer MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, la prime énergie des certificats d’économie d’énergie (CEE), la TVA réduite ou encore des aides locales et régionales.

 

Ces subventions peuvent couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux, selon les revenus et la situation du propriétaire. Pour en savoir plus à leur sujet, il faut se renseigner auprès des autorités responsables, consulter le site france-renov.gouv.fr ou bien appeler le 0 808 800 700 pour parler directement à un conseiller.

 

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