Rénovation énergétique : la carte des villes gagnantes sans aides

La suspension de MaPrimeRénov’ au 1ᵉʳ janvier 2026 redistribue les cartes pour les investisseurs locatifs et propriétaires bailleurs. Sans aides publiques, le calcul de rentabilité des travaux de rénovation énergétique devient plus strict. Pourtant, grâce à des marchés immobiliers spécifiques, certaines villes françaises continuent d’offrir une opportunité attractive pour rénover et louer des logements énergivores (F ou G). 

Selon une étude de GoFlint et La Vigie portant sur plus de 6 300 biens classés F ou G, cinq villes se distinguent par leur capacité à absorber les coûts des travaux sans subventions tout en offrant une rentabilité locative intéressante : Dijon, Reims, Nice, Boulogne-Billancourt et Lyon.

Pourquoi ces villes sortent-elles du lot ?
 

• Prix d’achat modéré pour des biens anciens.

• Forte demande locative, qui permet de dégager des loyers suffisants.

• Coûts de rénovation énergétique maîtrisés, notamment pour passer d’un classement F/G à un niveau C en moins de 3 ans de loyers nets.

Dans ces marchés, la logique est simple : acheter une passoire thermique à un prix raisonnable, la rénover pour une performance énergétique correcte (DPE C), puis louer à un tarif qui permet de récupérer rapidement l’investissement initial sans aide publique.

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À l’inverse, plusieurs grandes agglomérations présentent une rentabilité faible ou trop longue à atteindre sans subventions. C’est notamment le cas de Tours, Rennes, Nantes, Montpellier, Rouen, Angers et Toulouse, où le retour sur investissement après travaux dépasse souvent 5 ans, et où les loyers ou le marché local ne compensent pas suffisamment les coûts énergétiques et d’achat.

L’intérêt de rénover une passoire thermique aujourd’hui ne dépend pas seulement des aides publiques : la loi Climat et Résilience impose des contraintes croissantes pour la location des logements énergivores (interdiction progressive des F/G à partir de 2025, puis des E d’ici 2034) et le DPE devient un critère clé pour la valeur immobilière.

De plus, la France compte encore plusieurs millions de logements très énergivores (classes F et G), d’après les derniers chiffres disponibles : un gisement encore important de rénovation malgré la baisse récente du nombre global.

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