Faux DPE : comment le repérer ?

Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : en cas d’erreur, vous pouvez engager la responsabilité du diagnostiqueur ou du vendeur. Face aux restrictions sur les passoires thermiques, les faux DPE se multiplient pour contourner la loi. Effy vous aide à les repérer, les contester, et défendre vos droits.

Rappel : qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document officiel qui évalue la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette énergie, allant de A (très performant) à G (très énergivore), visible dans toutes les annonces de vente ou de location.

Mis en place pour informer les futurs occupants sur la performance thermique du bien, le DPE joue un rôle central dans la transition énergétique du parc immobilier français. Il permet aussi d’anticiper les travaux à réaliser pour améliorer le confort thermique et réduire les factures.

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Le DPE est-il obligatoire ?

Oui, le DPE est obligatoire dans plusieurs cas :

• vente d’un bien immobilier (logement ou local commercial) ;

• mise en location d’un logement vide ou meublé ;

• construction neuve ou rénovation lourde.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui signifie qu’un acheteur ou locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur en cas d’erreurs ou de données trompeuses. Cette évolution renforce l'importance d’un diagnostic fiable et bien réalisé.

Que contient un DPE ?

Le DPE comporte plusieurs éléments clés :

• l’étiquette énergie (consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an) ;

• l’étiquette climat (quantité de CO₂ émis en kg/m²/an) ;

• les caractéristiques du logement : isolation, chauffage, ventilation, surfaces… ;

• des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique ;

• la date de réalisation et la validité du document (10 ans maximum) ;

• le nom et le numéro de certification du diagnostiqueur.

Depuis la réforme, le DPE est entièrement basé sur les caractéristiques techniques du bien (méthode 3 CL), ce qui le rend plus fiable, mais aussi plus contraignant.

🔎 À noter : le DPE influence directement la valeur d’un bien, son attractivité sur le marché, et peut restreindre sa mise en location s’il est classé F ou G. Il ne s’agit donc pas d’un simple papier administratif, mais d’un véritable outil de décision pour propriétaires et acquéreurs.

Avec la mise en place de l’opposabilité du diagnostic depuis juillet 2021 et les nouvelles contraintes liées aux passoires thermiques, les cas de faux DPE se multiplient. Que ce soit par négligence, incompétence ou volonté de masquer la réalité énergétique d’un bien, un DPE erroné ou falsifié peut avoir de lourdes conséquences.

Un faux DPE ne signifie pas forcément une falsification volontaire : il peut aussi s’agir d’un diagnostic bâclé, inexact ou basé sur des données erronées.

Voici les principaux indices à surveiller :

• informations incohérentes : le DPE mentionne un type de chauffage, une isolation ou des surfaces différentes de la réalité ;

• absence de visite sur place : un DPE sans déplacement physique est illégal ;

• aucune recommandation de travaux : même les biens les mieux notés en contiennent généralement quelques-unes ;

• étiquette énergie trop flatteuse par rapport à l’état réel du bien (par exemple, un logement mal isolé classé B ou C) ;

• chiffres suspects ou trop arrondis, sans détail technique clair ;

• durée de validité incohérente : attention aux DPE antérieurs à 2021, devenus partiellement ou totalement obsolètes selon leur date.

Résultat : un faux DPE peut se cacher dans les détails. Prenez le temps de l’examiner, comparez les informations et n’hésitez pas à demander des comptes. Il vaut mieux prévenir que subir les conséquences d’un diagnostic trompeur.

Vous avez découvert que le DPE de votre bien immobilier est faux ou erroné ? Ne paniquez pas : la loi encadre désormais les recours possibles. Que vous soyez locataire, acheteur ou vendeur lésé, il existe des démarches concrètes pour faire valoir vos droits face à un diagnostic de performance énergétique inexact.

Rassembler les preuves d’un faux DPE

Avant toute action, il est essentiel de constituer un dossier solide. Voici ce que vous devez réunir :

• le DPE en question, avec ses données techniques ;

• des éléments factuels prouvant les incohérences (factures d’énergie, photos, rapports techniques, devis de rénovation…) ;

• une contre-expertise réalisée par un diagnostiqueur certifié ou un bureau d’étude indépendant (fortement recommandé).

Contacter le diagnostiqueur

Dans un premier temps, adressez une réclamation écrite au professionnel ayant réalisé le diagnostic. S’il reconnaît une erreur, il peut :

• réaliser un nouveau DPE gratuitement ;

• transmettre le dossier à son assureur en responsabilité civile professionnelle.

🔎 À noter : tous les diagnostiqueurs doivent être assurés pour couvrir les préjudices liés à un faux DPE.

Peut-on se faire rembourser un faux DPE ?

Oui, il est tout à fait possible de se faire rembourser un faux DPE, à condition de prouver que le diagnostic fourni est erroné et qu’il vous a causé un préjudice réel. Ce remboursement peut concerner non seulement le coût du DPE en lui-même, mais aussi, dans certains cas, les conséquences financières induites par ce diagnostic incorrect : surcoût énergétique, travaux imprévus, perte de valeur du bien, voire impossibilité de louer.

Dans le cas où le faux DPE a induit une erreur de jugement au moment de l’achat ou de la location d’un bien immobilier, le recours peut aller plus loin. Un acheteur trompé par un DPE trop favorable peut réclamer une réduction du prix de vente, voire une annulation de la transaction si le préjudice est important.

En résumé, si vous êtes victime d’un faux DPE, ne restez pas sans réagir. Le remboursement du diagnostic et une indemnisation sont possibles, à condition de bien documenter votre situation et de faire valoir vos droits par les voies appropriées.

Pour le propriétaire vendeur

Un vendeur ou un bailleur qui remet sciemment un DPE erroné ou qui s’appuie sur un diagnostic falsifié pour vendre ou louer un bien s’expose à plusieurs types de sanctions :

• il peut être poursuivi pour tromperie ou vice caché, notamment si le faux DPE a induit l’acheteur ou le locataire en erreur sur la performance réelle du logement ;

• il peut être contraint de rembourser une partie du prix de vente ou de loyer, voire, dans les cas les plus graves, d'annuler la vente ;

• en cas de litige, il peut également être tenu de financer les travaux nécessaires à l’atteinte du niveau de performance annoncé ;

• il engage sa responsabilité civile, et potentiellement pénale, s’il a participé à une fraude.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE est juridiquement opposable, ce qui renforce les obligations du propriétaire et ouvre la voie à des recours plus faciles pour les acquéreurs ou locataires lésés.

Pour le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur certifié est en première ligne en cas de faux DPE. Si le diagnostic qu’il a produit est manifestement erroné ou réalisé sans respect des procédures réglementaires (par exemple sans visite sur place), plusieurs conséquences sont possibles :

• il peut être poursuivi pour manquement à ses obligations professionnelles, avec des sanctions pouvant aller jusqu’à la suspension ou le retrait de sa certification ;

• sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée pour indemniser les préjudices subis par l’acheteur ou le locataire ;

• en cas de faute grave ou de récidive, des poursuites pénales sont également envisageables (notamment en cas de faux ou usage de faux documents).

Le diagnostiqueur est donc tenu de respecter strictement la méthode réglementaire (méthode 3 CL) et de produire un DPE fiable, justifié et traçable.

Impacts sur la vente ou la location du bien immobilier

Un faux DPE peut compromettre toute la transaction immobilière. En cas de diagnostic erroné découvert après la vente ou la signature du bail, plusieurs conséquences peuvent survenir :

• l’acheteur peut demander une révision du prix, voire l’annulation de la vente si le bien est en réalité une passoire thermique ;

• le locataire peut exiger la réalisation de travaux si le logement ne respecte pas les seuils réglementaires ;

• le bien peut être interdit à la location s’il est classé F ou G, conformément aux calendriers de la loi Climat ;

• une action en justice peut ralentir, suspendre ou annuler la transaction.

Dans tous les cas, le faux DPE fragilise la confiance entre les parties, nuit à la valorisation du bien, et peut générer des coûts juridiques et financiers importants.

1. Faites appel à un diagnostiqueur certifié et sérieux

La première étape pour éviter un faux DPE, c’est de choisir un professionnel certifié RGE (inscrit sur l’annuaire officiel du gouvernement). Un bon diagnostiqueur :

• est certifié par un organisme agréé ;

• possède une assurance en responsabilité civile professionnelle ;

• se déplace systématiquement sur place pour examiner le logement ;

• utilise la méthode 3CL réglementaire pour établir le DPE.

🔍 Où le trouver ? Consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. 

2. Vérifiez la cohérence du DPE

Un DPE fiable repose sur des données techniques précises. Pour éviter un DPE erroné, relisez attentivement le rapport fourni et comparez-le à la réalité du logement :

• la surface habitable est-elle exacte ?

• le type de chauffage et d’isolation correspond-il à l’équipement réel ?

• les étiquettes énergie et climat sont-elles cohérentes avec les consommations ?

En cas de doute, n’hésitez pas à demander des explications au diagnostiqueur ou à faire appel à un deuxième avis.

3. Conservez toutes les preuves techniques

Pour prouver l'exactitude (ou l'inexactitude) d’un diagnostic, il est recommandé de rassembler et conserver tous les documents utiles :

• factures de travaux ou de consommation d’énergie ;

• devis de rénovation énergétique ;

• plans ou certificats de conformité ; 

• photos du logement. 

Ces documents sont utiles à la fois pour valider un DPE et, si besoin, pour contester un faux diagnostic.

4. Anticipez les évolutions réglementaires

La législation sur les DPE évolue régulièrement, notamment en lien avec la lutte contre les passoires thermiques. Pour éviter toute mauvaise surprise :

• réalisez un nouveau DPE si le précédent date d’avant juillet 2021 ; 

• restez informé sur les interdictions progressives de location selon les classes énergétiques ; 

• envisagez des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de votre bien et éviter un mauvais classement.

5. Méfiez-vous des DPE trop flatteurs

Un DPE classé A ou B pour un logement ancien, mal isolé ou sans rénovation récente doit vous alerter. Trop souvent, des vendeurs ou diagnostiqueurs peu scrupuleux présentent un DPE volontairement avantageux pour faciliter la transaction. Dans ce cas, il est fortement recommandé de demander une contre-expertise indépendante.