Acheter une passoire thermique : est-ce vraiment une bonne idée ?

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier et vous hésitez à acheter une passoire thermique ? Vous avez bien raison de vous poser la question. Dans cet article, on vous explique exactement ce que signifie ce terme, la réglementation qui l’entoure et les travaux à prévoir avec ce genre d’achat.

En résumé : 

✓ Une passoire thermique est un logement particulièrement énergivore doté d’une note de F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).

✓ L’achat d’une passoire thermique doit être accompagné de la transmission d’un audit énergétique qui vous permet de visualiser les travaux à effectuer dans le logement. La réglementation est restrictive sur la mise en location d’une passoire thermique.

✓ La réalisation d’une rénovation d’ampleur est indispensable pour sortir du statut de passoire thermique et de nombreuses aides existent : MaPrimeRénov', la prime énergie, la TVA réduite à 5,5 %, l’éco-prêt à taux zéro et les aides locales.

Un projet de rénovation de votre bien immobilier ? 
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Avant tout, il est indispensable de savoir de quoi on parle. Qu’est-ce qu’une passoire thermique et pourquoi retrouve-t-on ce type de logement sur le marché immobilier ? Explications !

Définition selon le DPE

Une passoire thermique ou passoire énergétique correspond à un logement qui consomme beaucoup d’énergie car il nécessite davantage de chauffage, généralement parce qu’il est mal isolé.

Pour les reconnaître, il faut se reporter au DPE (diagnostic de performance énergétique). Les passoires thermiques sont les logements classés F et G au DPE. Pour rappel, le DPE est un diagnostic du logement portant principalement sur ses équipements et la qualité de son isolation thermique, donnant lieu à une note allant de A à G.

🔎 À noter : une passoire thermique qui consomme beaucoup de chauffage en hiver se transforme en bouilloire énergétique en été en raison de sa mauvaise isolation. C’est donc un logement inconfortable toute l’année !

Pourquoi ces logements sont-ils encore nombreux sur le marché ?

Selon les statistiques officielles, la France compte environ 4,8 millions de passoires thermiques.

Elles correspondent généralement à des logements construits avant 1975, lorsque la réglementation thermique était encore inexistante et que l’objectif était de construire rapidement le plus d’habitations possible.

Les passoires thermiques sont souvent vendues avec une décote par rapport à un logement mieux classé au DPE. Si le coût des travaux reste inférieur à cette décote, acheter une passoire thermique peut représenter une véritable opportunité patrimoniale.

La passoire thermique est encadrée par une réglementation stricte pour améliorer l’information des acheteurs et protéger les futurs locataires.

Ai-je le droit d’acheter une passoire thermique ?

Oui, il est tout à fait autorisé d’acheter une passoire thermique. Aucune réglementation ne vous interdit de choisir une passoire thermique au moment de votre achat immobilier.

Toutefois, afin de faciliter l’information de l’acquéreur, le vendeur est dans l’obligation de réaliser un audit énergétique lorsqu’il vend un bien qualifié de passoire thermique.

🔎 À noter : depuis le 1er janvier 2025, l’obligation concerne également les biens classés E au DPE.

🎬 Tout savoir sur l'audit énergétique obligatoire : 1 minute, top chrono !

Propriétaire d’une passoire thermique ? Débutez votre chantier de rénovation !

Les interdictions progressives de location

Si vous pensez acheter une passoire thermique en vue de le mettre en location, lisez bien ce qui suit. En effet, la réglementation évolue concernant la mise en location des passoires énergétiques avec une interdiction progressive selon les modalités suivantes :

En résumé, vous ne pourrez pas louer votre bien avant d’avoir réalisé des travaux permettant d’améliorer son classement au DPE.

Envie d’avoir une idée de l’étiquette énergie de votre bien ? C’est possible gratuitement grâce à Effy !

Lors de la visite d'une passoire thermique, ces trois postes doivent être examinés en priorité car ce sont eux qui déterminent le coût de la rénovation : l’isolation, le chauffage et la ventilation.

Isoler l’enveloppe de la passoire thermique

Une habitation est souvent énergivore en raison d’un défaut au niveau de l’isolation, la rendant sensible aux déperditions thermiques.

Il faut donc revoir l’isolation des différentes zones du logement :

• la toiture doit être isolée. La technique utilisée varie selon que la maison dispose de combles perdus ou de combles aménagés ou aménageables ;
   

• les murs doivent faire l’objet d’une isolation, de préférence par l’extérieur pour une performance énergétique maximale ;
   

• les planchers bas ne doivent pas être négligés. Ils sont à isoler par-dessus ou par dessous ;
   

• les fenêtres doivent faire l’objet d’un remplacement si elles sont en simple vitrage. Des modèles en double voire triple vitrage permettent de réduire les pertes de chaleur.
   

Installer un système de chauffage performant

Une fois l’isolation améliorée, il est temps de passer au remplacement du système de chauffage. Si la passoire thermique est alimentée par un appareil vétuste au fioul par exemple, il est temps d’investir dans un nouvel équipement.

Pour vous chauffer efficacement tout en faisant des économies d’énergie, vous pouvez choisir :
 

• une pompe à chaleur air-eau :

• une chaudière biomasse :

💡Notre conseil : votre nouveau système de chauffage peut assurer l’alimentation en eau chaude sanitaire. Sinon, choisissez un appareil moderne et performant comme le chauffe-eau thermodynamique.

Améliorer la ventilation

La mise en œuvre d’une rénovation globale ne doit pas faire l’impasse sur la ventilation qui permet de brasser l’air et de lutter contre l’humidité dans les lieux.

La pose d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée) double flux est indispensable dans un logement bien isolé pour garantir la qualité de l’air.

À terme, vous pouvez espérer jusqu’à 55 % d’économies d’énergie grâce à la rénovation globale.

Dans quel ordre réaliser ses travaux ?

1. L'isolation

2. La ventilation

3. Le chauffage et le refroidissement

4. L'électricité durable

Vous recherchez un artisan pour réaliser votre chantier ? Faites votre choix parmi les professionnels RGE du réseau Effy !

Le coût d’une rénovation globale d’une passoire thermique varie fortement selon l'état du logement, sa surface et les travaux nécessaires. Comptez entre 20 000 et 60 000 €. Voici les étapes à suivre pour affiner votre budget.

Faire réaliser un audit énergétique

Le DPE du logement vous donne une idée de son étiquette énergie. Mais seul un audit énergétique peut vous servir de base à un programme de travaux.

L’audit énergétique consiste en un examen approfondi des caractéristiques du logement et de ses équipements. Il vous propose plusieurs scénarios de travaux avec le budget et le gain énergétique associé.

C’est donc un outil très précieux pour débuter votre chantier.

Demander plusieurs devis

Réaliser une rénovation globale d’une passoire thermique nécessite des compétences techniques avancées. Il est donc recommandé de faire appel à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement) pour vos travaux.

En plus, c’est une condition indispensable pour être éligible aux aides.

Demandez plusieurs devis à différentes entreprises et ne prenez pas forcément le moins cher. Vérifiez le détail de l’offre proposée avec les techniques et les matériaux envisagés.

Intégrer les aides dans son plan de financement

Enfin, vous devez mobiliser les aides avant de vous engager avec un professionnel. Vérifiez les conditions d’éligibilité et déposez votre dossier.

Et bonne nouvelle, de nombreuses aides sont cumulables entre elles !

Vous aussi, obtenez vos aides pour financer votre chantier !

Heureusement, de nombreuses aides existent pour limiter les frais liés aux travaux après l’achat de votre passoire thermique.

MaPrimeRénov' Rénovation d’ampleur

Pilotée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov' propose un volet dédié à la rénovation d’ampleur. Pour être éligible, vous devez remplir les critères suivants :
 

• être propriétaire d’un logement occupé en tant que résidence principale ;

• l’habitation est construite depuis au moins 15 ans ;

• les travaux comprennent au moins deux postes d’isolation thermique ;

• le chantier conduit à un gain minimal de 2 classes énergétiques sur le DPE ;

• un audit énergétique doit être réalisé avant et après les travaux ;

• vous vous faites accompagner tout au long du projet par un Accompagnateur Rénov' ;

• confier les travaux à un professionnel RGE.
   

Le montant versé dépend de votre niveau de ressources :

⚠️Attention : le bonus “sortie de passoire thermique” qui vous permettait d’obtenir une prime complémentaire pour les travaux permettant la sortie du statut de passoire thermique n’existe plus en 2026.

La prime énergie

Créée dans le cadre des certificats d’économies d’énergie (CEE), la prime énergie est ouverte aux propriétaires et locataires d’une résidence principale ou secondaire construite depuis plus de 2 ans.

Chez nous, la prime énergie s’appelle la Prime Effy. Par exemple, vous pouvez obtenir jusqu’à :
 

• 13 €/m² pour l’isolation des combles aménagés ;

• 12 €/m² pour l’isolation des murs par l’extérieur ;

• 1 569 € pour une chaudière à granulés ;

• 6 880 € pour une PAC air-eau ;

• 101 € pour un chauffe-eau thermodynamique.

🎬 Découvrez le témoignage de notre client qui a bénéficié de la Prime Effy !

Vous aussi, bénéficiez de vos aides pour financer votre rénovation globale !

La TVA réduite à 5,5 %

La TVA applicable à la rénovation énergétique est allégée à 5,5 % au lieu du taux classique à 20 %. C’est un petit coup de pouce bienvenu pour réduire le montant de la facture.

Et pour en bénéficier, vous n’avez rien à faire puisque le professionnel RGE qui réalise vos travaux l’applique directement sur sa facture.

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ permet de financer vos travaux grâce à un prêt sans taux d’intérêt.

Pour un bouquet de travaux, vous pouvez bénéficier jusqu’à 50 000 € à rembourser dans un délai de 20 ans.

Les aides locales

Enfin, renseignez-vous en mairie pour savoir si des aides locales existent sur votre territoire pour votre projet de travaux.

De nombreuses collectivités locales soutiennent les ménages dans leur rénovation globale en leur proposant une subvention ou un accompagnement tout au long de leur projet.